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房地产债券违约影响因素综述

目录

TOC\o1-3\h\u18050房地产债券违约影响因素综述 1

16451.影响房地产债券违约风险的微观因素 1

224892.房地产企业违约风险的宏观因素 2

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，是带动其他行业如建筑业发展的推动力，也是一直以来刺激我国经济发展的主要中坚力量，对我国经济增长起到了重要的促进作用。银保监会将房地产公司的信用风险主要分为了三个方面：个人按揭贷款风险、土地储备贷款风险及房地产上市公司违约风险。本文主要研究房地产上市公司的债券违约风险，即房地产公司通过发行债券进行融资并将资金用于房地产开发等其他经营活动，但由于自身经营不佳造成资金流失或宏观政策收紧变更导致公司无法按期还本付息，最终发生违约行为，使金融机构和投资者遭受损失的可能性。

其违约风险主要受到自身资金运转及经营和国家宏观调控两个方面的影响，本节将从微观宏观两个角度探讨房地产企业债券违约的影响因素。

影响房地产债券违约风险的微观因素

（1）声誉

企业过去的贷款历史及评级会影响到企业的贷款声誉，如果一家企业过去建立了按时还本付息的良好声誉，这将提高企业发债对金融机构或其他投资者的吸引力。在金融市场中，有专业的评级公司或金融机构会对发债主体及债券进行评级，美国标准普尔公司、穆迪公司是国际上公认最具权威的评级公司，投资者可以参照评级，避免购买资信状况负面的企业的债券。

（2）杠杆

又称资本结构，可以通过企业的资产负债率、负债股权比来衡量。企业通过负债来获得资金进行投资经营行为，但同时大额的负债会增加借款人的利息支出，从而影响现金流，较低的杠杆不会影响企业的违约概率，但当其超出临界值时，企业违约概率、破产概率会大大上升。房地产企业由于其自身的经营特性，前期需要通过大量贷款发债来取得土地进行开发，且运作周期长，因此负债率较高。通过计算A股上市的123家房地产企业（非ST企业），可知房地产企业的平均资产负债率达到了63.35%，其中泰禾集团（000732.SZ）的资产负债率高达90.75%。在高杠杆的情况下，房地产企业的利息支出增大，违约概率和破产概率均会上升。

（3）资产的市场价值和收益的波动性

同杠杆一样，较高的收益波动性会导致企业无力偿付债务进而违约的概率增加。房地产企业具有较高的资本收益率，但由于房地产企业较长的经营周期，因此需要一定的时间才能取得收益，同时受到销售的影响，在特定的季节其销售量会出现一定的增长，因此也有“金九银十”的说法。同其他行业一样，房地产企业的资产价值一定程度上决定了企业的规模，进而影响企业的整体经营策略此外需要关注的是，资产的市场价值是无法通过财务报表直接观察的，因此需要通过特定的模型计算其市场价值。

（4）经营策略

与其他行业不同，房地产企业将资金投入到固定住宅等不动产，因此其投资过程往往是不可逆的，意味着房企在投资后难以终止项目。企业决策出现失误时，其前期投入的资本难以回收，因此极易造成资金链的断裂。同时不动产又具有变现周期长的特点，因此，以不动产作为主要投资标的的房地产企业往往具有较长的运营周期。另一方面，房地产行业一直是国民经济的支柱行业之一，投资者、金融机构往往也愿意投资于房地产市场，一旦企业决策发生失误，不仅会造成企业的违约甚至是破产，投资者也需要承担巨大的信用违约风险。

2.房地产企业违约风险的宏观因素

（1）宏观政策调控

2005年“国八条”的出台，开启了政府调控房地产的先河，自此以后，房地产政策经历了两次放松，三次收紧。2017年房市政策再度收紧，多地出台限购令，房地产行业发展速度逐渐下降，趋于平稳。

表2-22005-2020年房地产市场调控政策

政策方向

时间

政策

收紧

2005

《关于切实稳定住房价格的通知》

2006

《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》

2007

《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

放松

2008

《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》

2008

《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》

收紧

2010

《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

2010

《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》

2011

新国八条

2013

新国五条

放松

2014

《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》

2015

《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》

收紧

2016

19个城市重启限购

2017

多省市楼市调控新政升级

2020

房地产企业三道红线：

剔除预收款后的资产负债率不得大于70%

净负债率不得大于100%

“现金短债比”小于1

在经历了房地产快速发展后，随着调控政策的逐步收紧，房地产市场投资热度下降。近几年，国家不断强调“房住不炒”的政策，一定程度上也缓解了房地产市场的狂热投资趋势。此外，房地