2026《REITs产品价格相关研究国内外文献综述》1900字.docxVIP

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REITs产品价格相关研究国内外文献综述

国内少有对REITs产品价格影响因素的研究，大多集中于他国发展REITs的经验借鉴与法律制度相关，并且以REITs整体作为研究对象，少有对具体的影响因素进行分析。黄世达（2015）研究了影响REITs收益率的宏微观因素，认为规模因子、工业增加值和通货膨胀率有着显著正向影响，而利率和国房景气指数存在的是负向影响。郑晓燕（2015）将REITs的内部价值贡献因素确定为租金率和收入，价值影响因素包括行业供求、利率、商业地产价格影响和特定影响因素，其中包括局部因素、消费偏好、公司治理和财务水平等，通过FFO营运资金评估了越秀房地产投资信托基金的价值。徐璇莹（2018）以REITs收益率的影响因素为研究对象，发现证券投资组合的理论也同样适用于REITs研究，利用Fama-French模型发现REITs收益率与利率负相关，而与房地产市场的收益率正相关。王瑞（2018）研究了我国REITs市场的风险，得出利率与REITs收益率呈现负相关，但受到市场风险影响的程度非常有限。茹佳凯（2019）从租赁住房REITs的角度入手，确定了主要风险在于物业资产租金收入波动风险，利用蒙特卡洛模拟研究了租赁住房REITs的定价模型，说明房价、GDP、常住人口数量、住宅竣工面积确实会通过影响REITs物业租金进而影响REITs本身。李慧忠（2019）通过实证检验表明美国REITs的收益率很大程度上受到美元汇率变动的影响，但不同类型的REITs收益率对汇率变化的敏感程度不同，中国市场的实证检验也显示人民币汇率升值与房地产企业股票收益呈显著的负相关。

Swanson和Bruce（1986）研究发现REITs的收益率受利率影响，收益随利率的上升而上升，且受到国库券带来的影响更大。Gyourko和Linneman（1988）论证了REITs与股票市场密切相关。Park，Mullineaux和Chew（1990）的研究则证明REITs虽然受到通货膨胀的影响，但影响程度十分有限。Chen，Hendershott和Sanders（1990）则提出REITs与房地产因素紧密联系在一起。McMahan（1994）也认为由于REITs的主要收入流完全来自房地产，REITs应该更像房地产而不是股票市场。而后Ling和Naranjo（1997）研究发现REITs是股票和债券的结合体，股票和债券的回报和风险在解释REITs回报水平方面具有重要影响。Glascock，Lu和So（2000）提出税法改革的1993年是REITs市场关键的一年，1992年之前REITs更像是固定收益工具，与债券市场相融合，而1992年之后REITs与股票市场存在协整关系，REITs的价格表现更像股票。Allen，Madura和Springer（2000）提出REITs的收益对于短期长期利率变化敏感，并且他们认为以往用于股票估值的模型并不适用于REITs。Clayton和Mackinnon（2003）则认为上世纪70-80年代REITs主要受与大盘股相同的经济因素推动，90年代则与小盘股和房地产相关因素的联系更紧密，股票、债券和房地产相关因素所导致的变化也更明显。Anderson等人（2005）发现REITs和小资本价值股票享有共同的驱动因素，且波动性联系最大，REITs回报中有相当一部分与股票无关，并且房地产因素只起到很小的影响作用。Chang，Chen和Leung（2011）使用VAR模型分析REITs与联邦利率之间的关系，得出REITs收益率很大程度上受联邦基金利率或利差影响。Tsai和Chiang（2012）研究发现在亚太市场的REITs与股票指数间存在长期均衡，在除韩国外的所有亚太市场都与股票市场存在正相关关系，并且REITs的规模和市场利率对REITs指数有重大影响，但小市值的REITs在一定程度上表现得更像房地产。Lee（2014）等人则依据REITs与其他金融资产的相似性，假设资产定价理论也适用于REITs市场，认为不同价格水平的REITs存在不同的均值回归，高价格的REITS倾向于均值回归，且价格越高，REITs对其长期均衡的均价的恢复速度越快，而低价格的REIT则倾向于随机游走。Stefan和Rong（2014）以澳大利亚的REITs市场为研究对象，发现REITs与股票市场有着高度相关性。

综上所述，REITs作为基础资产为房地产的金融产品，兼具房地产和股票、债券的特征，并且作为金融产品的投资特性介于股票和债券之间，因此影响REITs价格的因素既有宏观经济方面的，也有股票市场和房地产市场两个微观市场方面的影响。考虑到我国的国情，宏观政策方面的因素或许会对我国的REITs