2026《不动产投资信托基金相关研究国内外文献综述》2300字.docxVIP

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不动产投资信托基金相关研究国内外文献综述

REITs在国内外的发展概况

不动产投资信托基金（REITs）的前身是资产证券化产品，资产证券化商品是房地产行业发展历程中的里程碑式创新，美国作为REITs的起源地，其REITs市场的发展最成熟，因此我们首先介绍美国的REITs发展。20世纪30年代，美国经济大萧条爆发，由于经济停摆，导致大量贷款的还款期被延长，银行的住房抵押贷款无法周转，大量的抵押住房被强制拍卖，房地产市场受到沉重打击，出于降低贷款风险的考虑，联邦政府设立联邦住房管理局（FHA）为住房抵押贷款提供保险，并由房利美（FannieMae）打包成可以在二级市场上交易的抵押贷款证券（MBS，Mortgage-backedSecurities），出售给保险机构。

20世纪70年代后，二战使得美国经济受到重大打击，大量的新房囤积导致出现供大于求的局面，同时资产证券化产品逐渐成熟，联邦政府相继设立了吉利美和房地美，联合房利美来大规模整合抵押贷款并将之证券化，推动了二级市场进一步发展。后期，马萨诸塞州波士顿所为了规避当时的法律规定，设立了持有房地产作为公司经营的一部分的信托来投资于房地产市场，这种信托被视为REITs概念的起源。

经过三十年的长足发展，REITs在美国实现了极高的利润率，根据美全国房地产投资信托协会（NAREIT）报告，19世纪90年代，所有REITs的市值都大幅增加，机构投资者对于这类房地产投资更加放心（Willoughby,1997），并使得大量投资者涌入，投资机构所持有的REITs从1990年前的不到10%增加到1990年后的41.7%（LingandRyngaert,1997）。90年代这一爆炸性的增长得益于1993年通过的《税收改革法案》，允许了更多的机构投资，同时也不损害REITs的税收优惠地位，最终使得REITs成为了商业房地产的投资主流。

近年来，随着REITs在美国的飞速发展及成功案例，我国也逐步开始研究REITs，但是目前的研究仍局限于梳理美国REITs的发展历程及研究境外REITs的发展经验可以为我国REITs发展提供怎样的帮助。

我国REITs产品的发展历程始于2002年颁布的《信托法》，这部法律详细规定了信托发行的要求，为我国REITs发展奠定了一定的法律基础，由此我国初涉房地产信托业务业务；2005年12月，越秀房地产投资信托基金在香港挂牌上市，成为第一支以内地物业为基础资产而在大陆境外市场上市的REITs，即本文所定义的中概REITs，吸引了大量的资金，但随后国家出台了新的规定，限制了发行REITs的资金门槛和来源，使得外资企业难以通过内地物业在境外实现上市交易，导致众多企业试图效仿越秀模式发行REITs的计划最终搁浅；而后我国的REITs发展略微沉寂，2009年，纯债型REITs在北京、上海、天津展开试点，2010年，春泉、开元等REITs在香港实现了上市。步入2014年后，我国的REITs市场迎来了快速发展，中信发行的私募类REITs首次在内地尝试上市交易；2015年2月，北京华联商业信托也成为首支登陆新加坡市场的中概REITs成功上市；2017年，大信商用信托等REITs也在新交所成功发行，随后也有大量以长租公寓为基础资产的内地类REITs相继发行，但是缺乏法律基础这一困境仍难以跨越，使得标准的REITs产品还无法在内地上市，只能通过我国香港地区及新加坡的资本市场实现融资。

REITs的分类

按投资方式分类

按投资方式分类，分为权益型、抵押型和混合型三种。

权益型REITs直接持有房地产并运营该物业，因此这类REITs的特点就是收入主要来自物业本身，包括其出租、管理产生的经营性收入和买卖物业的增值部分，并不提供房地产开发相关的业务，因此受利率影响小，收入分红比较稳定，每个投资者按其入股的比例分红。抵押型REITs则通过向开发企业等提供抵押贷款或购买MBS提供间接融资，利用抵押贷款利息和相应证券交易的手续费盈利，不直接参与物业资产的运营，但收入受利率变动的影响较大。最后一类是混合型REITs，其介于权益型和抵押型之间，既拥有一定的物业所有权，又提供抵押贷款，便于管理者适时调整两种投资的比例，更加灵活。

按组织结构分类

按组织结构分类，分为契约型、公司型和有限合伙型三种。

契约型REITs由REITs管理者与投资人签署信托契约后向投资者发行收益凭证，具体的投资决策由管理者进行，委托银行等受托人进行管理并按管理者的意志操作，但物业运营管理交由专业的物理管理公司处理。公司型REITs设立以房地产投资为主业的公司，将资产委托给第三方管理公司进行资产的运营，投资者购买REITs份额即成为公司股东，以