20260202_商业不动产REITs点评_中银国际证券.pdfVIP

房地产|证券研究报告—行业点评2026年2月2日

强于大市商业不动产REITs点评

首批商业不动产REITs发行在即，存量盘活规模可期

核心观点

公募REITs市场从基础设施领域拓展至商业不动产领域。证监会于2025年12月31日发布了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试

点的公告》（下文简称“《公告》”），标志着我国REITs市场进入了“商业不动产+基础设施”并行发展的新阶段。《公告》明确了商业不动

产REITs的产品定义，提出了基金注册及运营管理、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等方面要求。此外，其他有关事宜，仍参照

2020年8月发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行。根据《公告》，商业不动产投资信托基金被定义为指通过投

资于商业不动产资产支持证券，以其和相关项目公司为载体取得商业不动产的所有权或者经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳

定现金流，并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金。同样在12月31日，证监会还发布了《关于推动不动产投资信

托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，提出“重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上

市效率。鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力。支持经营规范、

治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务。有序拓展原始权益人范围”。

2025年12月31日，上交所与深交所分别发布了公募REITs最新的业务办法。1）将扩充指引适用范围：将商业不动产REITs纳入《业务办法》

适用范围，并调整相关表述，包括将“基础设施基金”、“基础设施资产支持证券”、“基础设施项目”调整为“不动产基金”、“不动产资产

支持证券”、“不动产项目”等。2）新增了商业不动产REITs关注事项：将商业综合体、商业零售、办公、酒店均包含在商业不动产REITs发

行的适用范围中，明确了商业不动产REITs经营与财务情况、资产评估、运营管理安排等方面差异化的核查和信息披露要求。3）针对公募REITs

回收资金用途，