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房地产物业治理概述(下)

第五章??物业治理市场

第一节??物业治理市场的形成和开展一、物业治理市场的概念与特点

????(一)物业治理市场的概念

市场，是指商品买卖的地点，它“至天下之民，聚天下之货〞，使人们得以“交换而还，各得其所〞。市场即在一定的时刻、一定的地点进行商品交换的场所。这是对市场的狭义理解，是对市场局部特点和某种外在表现的概括，它仅仅把市场瞧作流通行为的载体。

按照马克思主义政治经济学关于市场的广义理解，市场是指商品交换和商品买卖关系的总和。它不仅包括作为实体的商品交换的场所，更重要的是，它包括一定经济范围内商品交换的活动。生产者与消费者确实是根基通过市场形成相互联结的纽带。

列宁指出：哪里有分工和商品生产，哪里就有市场。随着分工的扩大和商品生产的开展，市场也在开展。它不仅表现在市场主体的增加、市场客体数量和种类的增加、市场规模的扩大和市场场所的增多，而且表现在不同职能市场的出现。从市场开展的历史轨迹来瞧，先有消费商品市场，再有生产资料市场；随着简单商品经济开展到扩大商品经济，便出现了劳动市场、资本市场。由于生产要素全面商品化，在商品市场中又派生出各种特别的市场，如技术市场、信息市场、产权市场、文化市场、房地产市场、物业治理市场等等。在各种各类市场中，又能够依据交换客体的形态，将市场分为有形的商品市场和无形的商品市场两大类。

物业治理是有偿出售智力和劳力的效劳性行业，所出售的是无形的商品，其核心是效劳。这种以物业为对象的治理效劳如同其他商品一样，具有价值和使用价值。物业治理效劳进进商品交换领域，便构成了物业治理市场。所谓物业治理市场，是指出售和购置以物业为对象的治理效劳这种无形劳动的场所和由此而引起的交换关系的总和。具体地讲，确实是根基把物业治理效劳纳进到整个经济活动中，使其进进流通、交换，使物业治理经验与效劳得以传递、应用，并渗透到生产、生活领域，改善生产与生活环境，提高生产与生活质量，从而实现其应有的价值。

(二)物业治理市场的特点

由于物业治理市场交换的是无形的治理效劳，是市场细分的结果，因此它有着与其他商品市场不同的特点：

物业治理效劳必须通过效劳者的劳动向需求者提供效劳，这种效劳劳动是存在于人体之中的一种能力，在任何情况下，没有哪种力量能使这种能力与人体不离。因此，物业治理市场交换的并不是物业治理效劳的所有权，而只是这种效劳的使用权。

2.“生产〞与消费同步性

物业治理效劳是向客户提供直截了当效劳，效劳过程本身既是“生产〞过程，也是消费过程，劳动和成果是同时完成的。例如保安效劳，保安员为业主提供值岗、巡查等平安保卫效劳，当保安员完成平安保卫效劳离开岗位时，业主的平安效劳消费亦就同时完成。

物业治理效劳是通过物业治理企业职员的操作，为业主直截了当效劳，效劳效果必定受到职员效劳经验、技术水平、情绪和效劳态度等因素的碍事。同一效劳，不同的操作，品质的差异性都特别大。如不同的装修工程队，装修的款式及工艺就有特别大的差异，即使是同一工程队，每一次效劳的成果质量也难以完全相同。

物业治理效劳是集物业维护维修、治安保卫、清扫保洁、庭园绿化、家居生活效劳等多种效劳于一体的综合性效劳。这种综合性效劳的内容通常又是相互关联、相互补充的。业主或使用者对物业治理效劳的需求在时刻和空间及形式上经常出现相互衔接，不断地由某一种效劳消费引发出另一种消费。例如，业主在同意汽车保管的同时，会要求提供洗车及维修效劳。

业主或使用者对物业治理效劳的消费有较大的伸缩性，客户感到方便、满足时，就会及时或经常惠顾；感到不便或不理想时，就会延缓，甚至不再购置效劳。特别是在物业治理的专项效劳和特色效劳上，如代购车、船、机票，代订代送报刊等，客户能够长期惠顾，也能够自行解决或托付其他效劳商。

二、物业治理市场的形成与结构

????随着我国的经济体制从方案经济向市场经济转变，传统的政府行为模式的房屋治理方式逐渐被打破，出现了一种新的专业化、经营型的物业治理模式。物业治理的健康开展和标准运作离不开市场。物业治理市场作为一个独立的市场形态，并纳进到整个经济的市场体系之中，是社会主义市场经济开展的必定产物。

(一)物业治理市场的形成1.物业的特别性使物业治理效劳成为独立交换对象具备了可能性物业本身是一种特别的商品，它在空间上固定不变，时刻上长期使用，需求有限，价格高昂。但在其消费时期，随着物业的使用，必定出现陈旧、破损和功能的退化。为了保证物业的正常使用和消费期的延长，就需要进行科学的治理、维修和养护。同时，随着科学技术的开展，高层建筑及相当规模的小区不断增多，功能复杂的设备大量使用，使物业设施与功能复杂化和多样化。要治理好这些设备，就必须有专门知识和技能的治理人员进行治理和维护。因此，物业治理效劳便成为独立的交换对象而存在，使物业治理市场的形成具备了可能