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房地产价格现状及价格构成分析

目录

TOC\o1-3\h\u26491房地产价格现状及价格构成分析 1

303701.1我国房地产现状 1

309831.2我国房地发展中产存在的问题 1

143311.3房地产价格构成 2

1.1我国房地产现状

在我国经济高速发展过程中，房地产业一直扮演着十分重要的角色，房地产业的发展不仅影响了经济的运行，也影响着其他行业的发展，可以说是牵一发而动全身，所以，我们必须重视房地产业，完善房地产业相关管理与监督使其健康发展。

我国房地产业的快速发展与我国广阔的地域、众多的人口还有还有其他外部因素有关，据统计，我国房地产业发展已经达到甚至超过了西方发达国家三倍的成就，2015新建商品住宅销售总额约12万亿元，同比增长22.4%；2017年，我国新建商品房销售额突破13万亿元，同比增长7.7%。2018年，我国新建商品房销售额15万亿元，同比增长12.2%；从中国房地产经济总量占GDP的比重来看，虽然近年来增速有所放缓，但中国房地产经济总量已经超过7%，有的年份甚至达到12%。这说明了中国房地产业在过去几年内呈现飞速发展的态势，从上述信息中看出房地产经济不仅在我国GDP中占相当大的比重，而且从另一方面拉动其他行业的发展如建材、水泥等，房地产既解决了住房问题，又提供大量就业机会，提高国民收入，而在我们眼中，房子是一个人成家立业必不可少的条件之一，有一套好的房产甚至是很多人的理想，所以房地产业的发展不是直接解决住房问题，而是为人们提供更多优质的住房资源，当国民住房环境改善了，生活水平也会随之提高。房地产业的发展不仅只是房地产本身，更多的体现在其他行业，为人们提供更多就业机会，增加收入，根据统计，与2004年末相比，2018年末房地产直接提供的就业机会增长39.6%，其中房地产开发就业机会207.7万人，物业管理就业机会250.1万人，中介机构就业机会37.4万人，分别增加49.2万人、106.7万人、139人，与2014年底相比，分别为1000人。可见房地产业对提高就业、增加国民收入具有重要作用。

1.2我国房地发展中产存在的问题

（一）房地产价格上涨过快

从2008年开始，我国房地产价格开始全面的上涨和泡沫化，这也使得房地产供应量大幅增长，供过于求，导致大量存货积累。目前，房地产价格依然居高不下，以北上广等一线城市举例，高达几万元每平米的价格让绝大部分人望而却步，即便是在中型城市，也需要有足够的积蓄去付首付，接下来还要面对长期还贷压力，这种状况对普通人是极大的压力与打击，而有些人则利用房价上涨来进行投机，使得房产空置率持续走高，所以这种状况实质上很不利于我国房地产经济的发展，让真正需要住房的群体失去消费的能力，房地产市场就不可能实现真正的健康发展，只有让大多数人都能有选择购房的机会，房地产经济的市场才能健康、稳定的发展下去。

（二）房地产需求稳定性不足

在我国房地产行业的快速发展程中，越来越多的人把房地产作为一种投资工具，房产不再是房产，成为了赚钱工具，房价的快速攀升使得炒房团大量出现，他们大量购买房产，运用各种手段增加供给，抬高房价进而转手获利，从中赚取巨额利润，这及其影响我国房地产市场的供求平衡，也是我国房地产市场主要问题之一。房产归根结底是为人们提供住所的，而不是炒作投机的标的，但目前仍有许多人出于其他原因购买房产，面对这种现象，国家高度重视并多次强调“房住不炒”的政策，解决城市住房问题关系人民福祉，要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，因地制宜，多策并举促进房地产业健康发展。

(三)市场发展不健全

在我国房地产市场发展过程中也有很多细节被忽略，使得市场发展并不全面，土地供求矛盾是其中之一，房地产商与政府之间仍存在诸多问题，另一方面房地产建设过程中对环境也有较大影响，在建设过程中难免对环境造成危害，企业应该妥善解决。

1.3房地产价格构成

房地产价格由土地价格和建筑价格构成。根据我国相关法律规定，个人和单位只有土地使用权，政府拥有土地所有权，而使用权的转让是有期限的转让，住宅使用期限70年，目前土地转让方式是公开招标，通过公开招标来行使土地使用权，公开招标使用土地的方式有拍卖，挂牌等。

利润、成本、费用构成了房地产的价格。房地产开发中的成本又包含土地成本，如土地出让金、土地征用费、工程费、建筑工程安装费等等，市政公用设施成本，如管理费、贷款利息、税费等，由于我国经济发展的区域差异和人口结构、地理环境等因素的影响，经济结构呈现二元结构特征，这也使得我国房地产市场体系并不完整，形成中国特色的房地产市场，这主要由于政府的管制。成本在房地产价格的构成中占有很大比重，从目前的价格构成来看，控制房产价格的关键在于调整各方的成本，尤其是土地成本。