锦汇花园二期策划方案doc38(1).docxVIP

锦汇花园二期筹划方案

前言

个案的成功并非是在最后取得的，而是在开始。当精明的开展商完美地将自身优势与外部条件有效地结合时，系统而又专业的预备工作随之而展开，一个有生命力的产品也将应运而生，它代表走向成功的第一步，也是最要害的一步。

在房地产逐步走向商品化、市场化的今天,为了使锦汇花园能在羊西线这百花争艳,百舸争流的竞争环境中,占据尽大部份市场空间,本公司本着以市场为起点,以消费者的需求为中心,以整体市场营销为手段,到达开发商从用户的满足中猎取丰厚利润的目的，特此针对锦汇花园对该区域市场进行系统深进细致地调查研究,客瞧地对锦汇花园二期的营销进行筹划安排。

禾瑞代理作为成熟的专业营销筹划公司，深知与业主合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠，公司上下不管是案前预备依旧案中销售，都将兢兢业业，以专业效劳贯穿始终。

在此，谨向贵公司给予我们如此的时机表示由衷感谢！

禾瑞物业代理

第一部份市场篇

在现今剧烈的市场竞争中，市场环境始终是处于不断变化的状态中。为了正确掌握锦汇花园进市时机，我们组织了一支具有专业素养的市调队伍，针对工程所在区域市场进行深进细致的调查研究。

一、工程的营销环境调查分析

1、政策环境

A、西部大开发

国家实施西部大开发，鼓舞东部的沿海地区的企业到中西部投资，并给予一些政策的倾歪，尽可能地给西部地区投资环境的改善提供有力的支持与关怀。因此,众多外资的进进,给成都的房地产业带来了新的市场需求空间。

B、加强都市全然建设

成都作为中西部的窗口都市，为了抓住这次西部大开发的机遇,努力使自己成为西部大开发的支点，为了实现追赶型跨越式的开展战略目标，市政府加大了都市全然建设。五路一桥的修建、机场的扩建、都市行政区域的扩大、都给房地产业创下了前所未有的开发条件。

C、金牛区创“锦西名宅〞活动

从整个成都市的房地产投资分布情况瞧，重点在南门地区与西门地区。金牛区政

府为了能扩大投资额度,特制定了一些招商引资方法,联合该区的房地产开发商,共同制造该区的开发条件，在羊西线二环路外建成了长达1000米的绿色长廊及战旗小区20余亩的绿色广场，营造居家气氛,组织了创“锦西名宅〞活动,为金牛区的房地产业摇旗呐喊。

D、人口都市化

目前,我国正处于都市化进程加速时期。98年我国都市人口比重约占30%，随着农村都市的不断改革深化,大批农村人口转移城镇,使都市人口增长明显加快。据专家推测,到2021年,我国都市人口比重将到达45%,净增2.8亿,要是每人按居住面积15平方米算,需要4.8亿平方米,平均每年净增人口需要建房4.8亿平方米,而随着西部大开发,成都市每年净增人口的居住面积需求量将50万平方米以上。

2、经济环境

A、居民的消费能力及意识有较大提高

从目前的家用电器消费热潮及中低档汽车进进家庭的现象判定，能够瞧出,居民的消费水准和意识像排浪一样,一浪比一浪高。

B、居民的居住需求在发生变化

从房地产业的消费来瞧,由集资建房,福利分房到集团购房再到今天的个人买房。由当初的火柴盒式的房屋到多层住宅再到电梯公寓,由当初的单幢再到现在大规模大环境,由单纯的满足居住需要到现在流行的追求居住享受，其居住需求发生了天翻地覆的变化。

C、居民的收进增加,储蓄余额在成倍增长

居民的收进由90年代人均1523元到1995年的4288元,再到97年的5160元,增长了3倍多。据统计,到99年底全国居民储蓄余额将到达6.7万亿元。

D、居民购房率快速增长

储蓄余额的急剧增加,在银行实行抵押贷款,按揭和政策的扶持下,居民购房急剧升温,98年成都售房面积321.89万平方米。99年完成销售面积336.59万平方米,两年销售额到达131.69亿元。

A、贵人居住区

自成都的房地产业起步以来,由人们的居住习惯，形成了南门富人区的居住环境；西门由于行政事业单位、行政单位集住,形成了达官贵人居住区域；东门由于国营企业、工厂居多,形成工人居住区域；北门那么因火车北站和荷花池的存在,流淌人口较多,人员结构复杂,治安较为混乱。因此,在市民中流传了“有钞票人住南门,有权人住西门,工人阶级住东门,不三不四住北门〞的讲法。

B、餐饮娱乐旅游文化

由于金鹰酒楼,银杏酒楼,民族饭店,红杏酒家、三峰甲鱼庄、万家富火锅、大河谷、圣陶沙茶楼、欢乐老家火锅、乡老坎、菜根香、九个太阳射箭馆等多家不同档次酒楼、饭店、娱乐企业的落户,使该区域形成了形成了浓厚的，且独特的娱乐休闲气氛。先后进行的火锅节,川菜文化节等活动,给羊西线树立了一个坚实而又响亮的餐饮娱乐旅游一条街的品牌。加之西延线农家乐旅游及都江堰世界级双遗产保卫都市的旅游气氛，让那个地点形成一道独特的风景线。

二、消费者的调查

不同的消费者对商品房的需求和喜好有特别大差异,为了使工程能够适销对路,在此,我们对消费者的构成情况和购置行为特征及消费者