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哈尔滨市不动产登记操作规范

一、总则

本规范依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》及《哈尔滨市不动产登记条例》等法律法规制定，适用于哈尔滨市行政区域内（含市辖区、县、县级市）不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发证及相关服务活动。不动产登记类型包括首次登记、转移登记、变更登记、抵押登记、预告登记、更正登记、异议登记、注销登记等，登记客体涵盖集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，建设用地使用权，宅基地使用权，地役权，抵押权等不动产权利。

二、基本程序

（一）申请

1.申请主体：不动产登记应由当事人双方共同申请；但因继承、受遗赠取得不动产，人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致权属变动，不动产灭失、权利人放弃权利等情形可由单方申请。无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请登记的，需由其监护人代为申请并提交监护关系证明（如户口簿、出生医学证明、法院指定监护文书等）。

2.申请材料：申请人需提交以下材料（原件核对，特殊情形可提供经核实的复印件）：

（1）不动产登记申请书（需申请人签字或盖章，委托申请的需提交授权委托书及代理人身份证明）；

（2）申请人身份证明（自然人：身份证、户口簿；法人或非法人组织：营业执照、法定代表人身份证明；境外主体：护照或其他有效身份证明，需经公证认证）；

（3）不动产权属来源材料（如土地出让合同、划拨决定书、建设工程规划许可证、竣工验收备案证明等首次登记材料；买卖合同、赠与协议、继承公证书等转移登记材料）；

（4）不动产权属证书（已登记的需提交原不动产权证书或不动产登记证明）；

（5）相关税费缴纳凭证（如契税、增值税、个人所得税完税证明或免税证明）；

（6）法律、行政法规规定的其他材料（如规划核实意见、权籍调查表、宗地图、房屋平面图等权籍调查成果）。

3.申请方式：申请人可通过以下方式提交申请：

（1）现场申请：到哈尔滨市不动产登记中心及各分中心（含区县登记机构）服务窗口提交材料；

（2）网上申请：通过“哈尔滨市不动产登记一网通办平台”（集成于“冰城e办”政务服务平台）提交电子材料，经审核通过后可预约现场核验或直接办结（适用于预告登记、抵押登记等简易登记类型）。

（二）受理

1.受理条件：申请材料齐全且符合法定形式，申请登记的不动产权利清晰无争议，不存在依法不得登记的情形（如权属纠纷未解决、已被依法查封等）。

2.受理流程：

（1）材料核验：登记机构工作人员当场核对申请材料的完整性、一致性，确认身份证明与申请人一致，权属来源材料与申请登记类型匹配；

（2）询问记录：对申请登记的事项、申请人是否知悉法律后果等进行询问（如转移登记需确认是否为真实意思表示，抵押登记需确认主债权金额及期限），制作询问笔录并由申请人签字确认；

（3）受理决定：符合条件的，当场出具《不动产登记受理通知书》，注明登记事项、办理时限及查询方式；不符合条件的，当场一次性书面告知补正要求（需明确补正材料名称、依据及期限）。

3.特殊情形处理：申请材料存在可以当场更正的错误（如申请书填写笔误），申请人当场更正后予以受理；申请登记的不动产存在部分权利限制（如部分查封），仅对未限制部分受理登记。

（三）审核

1.审核内容：

（1）形式审核：检查申请材料是否符合法定形式（如签字盖章是否齐全、权籍调查成果是否符合规范）；

（2）实质审核：核查不动产登记簿记载信息与申请材料是否一致（如权属证书号、面积、用途等），确认权利来源是否合法（如新建商品房需核查是否取得预售许可或现售备案），查验是否存在权利限制（通过系统查询是否被查封、抵押）；

（3）特殊登记审核：

-继承、受遗赠登记：需核查遗嘱效力（公证遗嘱或法院生效文书）、继承人身份关系（通过户口簿、亲属关系证明等）；

-抵押登记：需核查主债权合同与抵押合同的一致性（如债权金额、债务人是否匹配），最高额抵押需明确债权确定期间；

-预告登记：需核查预告登记约定（如商品房预售合同是否已备案），确认不存在禁止或限制预告登记的情形（如已办理抵押登记）。

2.审核方式：

（1）系统核查：通过哈尔滨市不动产登记信息管理平台调取不动产登记簿、权籍数据库等信息比对；

（2）实地查看：对首次登记的房屋、在建建筑物抵押登记等情形，需实地查看房屋坐落、面积、用途是否与规划一致（查看记录需由2名工作人员签字确认）；

（3）集体讨论：对复杂、疑难登记事项（如历史遗留问题导致的权属确认、跨区域不动