房地产项目投资策划报告.docxVIP

最全面的房地产营销操作指导大纲

前?言?

为更好标准和指导我们目前的营销工作，使之按照现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场筹划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程筹划营销方案，他从工程用地的初始时期就导进筹划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、工程投资筹划营销；

2、工程设计筹划营销；

3、工程质量工期筹划营销；

4、工程形象筹划营销；

5、工程营销推广筹划；

6、工程参谋、销售、代理的筹划营销；

7、工程效劳筹划营销；

8、工程二次筹划营销；

第一章?工程投资筹划营销

工程投资筹划营销是全案最为要害的环节，反映了开展商选择开发工程的过程，那个过程是考验和衡量开展商房地产运作能力的重要环节，那个过程操作好了，就意味着工程成功了一半，在那个过程中多下功夫，以后的开发经营就能够事半功倍。

工程投资筹划营销可对工程进行定价模拟和投进产出分析，并就隐躲开发风险进行策略提示，还对工程开发节奏提出专业意见。

一?工程用地周边环境分析

1、工程土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地使用性质

.七通一平现状

2、工程用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景瞧

.自然景瞧

.历史人文景瞧

.环境污染状况

3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景

.工程的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进进工程地块的直进交通网现状

4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融效劳

.邮政效劳

.娱乐、餐饮、运动

.生活效劳

.娱乐休息设施

.周边可能存在的对工程不利的干扰因素

.历史人文区位碍事

?二?区域市场现状及其趋势判定

1、宏瞧经济运行状况

.国内生产总值：

第一产业数量

第二产业数量

第三产业数量

房地产所占比例及数量

.房地产开发景气指数

.国家宏瞧金融政策：

货币政策

利率

房地产按揭政策

.固定资产投资总额：

全国及工程所在地

其中房地产开发比重

.社会消费品零售总额：

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

.中国都市房地产协作网络信息资源利用

2、工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策

.工程所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策

.政府关于商品住宅在金融、市政等方面的政策

.短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政

3、工程所在地房地产市场总体供求现状

4、工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6、商品住宅客户构成及购置实态分析

.各种档次商品住宅客户分析

.商品住宅客户购置行为分析

?三?土地SWOT〔深层次〕分析

1、工程地块的优势

2、工程地块的劣势

3、工程地块的时机点

4、工程地块的威胁及困难点

?四?工程市场定位

1、类比竞争楼盘调研

.类比竞争楼盘全然资料

.工程户型结构详析

.工程设计及销售资料

.综合评判

2、工程定位

.市场定位：

区域定位

主力客户群定位

.功能定位

.建筑风格定位

?五?工程价值分析

1、商品住宅工程价值分析的全然方法和概念

.商品住宅价值分析法〔类比可实现价值分析法〕：

选择可类比工程

确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重

分析可类比工程价值实现的各要素之特征

比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值

依据价值要素比照值判定本工程可实现的均价

.类比可实现价值决定因素：类比土地价值

A?市政交通及直进交通的便利性的差异

B?工程周边环境的差异：自然和绿化景瞧的差异

教育和人文景瞧的差异

各种污染程度的差异

社区素养的差异

C?周边市政配套便利性的差异

工程可提升价值判定

A?建筑风格和立面的设计、材质

B?单体户型设计

C?建筑空间布局和环艺设计

D?小区配套和物业治理

E?形象包装和营销筹划

F?开展商品牌和实力

价值实现的经济因素

A?经济因素

B?政策因素

2、工程可实现价值分析

.类比楼盘分析与评价

.工程价值类比分析：

价值提升和实现要素比照分析

工程类比价值计算?

?六?工程定价模拟

1、均价确实定