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房地产销售代理协议书

在房地产行业的合作中，一份权责清晰、条款完备的销售代理协议书，是保障合作双方权益、确保项目顺利推进的基石。无论是房地产开发企业（甲方）还是专业的销售代理公司（乙方），在签署协议前，对核心条款的深入理解与细致磋商都至关重要。本文将结合行业实践，对房地产销售代理协议的关键构成要素进行剖析，旨在为业内人士提供一份具有实操参考价值的指引。

一、协议主体与委托物业基本情况

任何法律文件的首要前提是明确当事人。协议开篇应清晰列明甲方（通常为房地产开发企业）与乙方（销售代理公司）的法定全称、注册地址、法定代表人及联系方式。这不仅是形式要求，更是确认责任主体的关键。

紧随其后的是“委托物业基本情况”。此部分需详尽描述标的物业的具体信息，包括但不限于项目名称、坐落位置、土地使用性质、规划许可证号、预售/销售许可证号（如已取得）。对于委托销售的物业类型（住宅、商业、办公等）、具体栋号、单元号、建筑面积（含套内面积与公摊面积）、房屋用途等，亦需逐一明确。若为多套物业，可采用附件清单形式列明，确保无歧义。

二、委托代理权限与期限

“委托代理权限”是界定乙方代理行为边界的核心条款，需审慎约定。常见的代理权限包括：独家销售代理权或非独家销售代理权。独家代理意味着在约定期限内，甲方不得自行销售或委托其他第三方销售，乙方享有排他性权利；非独家代理则赋予甲方更多灵活性，但可能影响乙方的推广积极性。此外，还需明确乙方是否有权代为签署认购书、商品房买卖合同，以及在何种条件下享有价格浮动的建议权或决定权。

“代理期限”则规定了合作的时间范围。应明确起始日期与终止日期。考虑到房地产销售的周期性，可设置合理的筹备期与正式销售期。同时，对于期限届满后未售罄物业的处理方式，以及乙方在期满后一定期限内仍可就其已推介客户成交获取佣金的“保护期”，均应有所约定。

三、销售价格与佣金结算

销售价格体系与佣金结算方式，是协议双方利益分配的核心，极易产生分歧，务必细致入微。

首先是“销售价格”。甲方通常会设定物业的底价（或均价），乙方的销售价格不得低于此标准。协议中应明确底价的确定方式、公示价格体系，以及乙方在何种情况下可与甲方协商进行价格调整。对于溢价部分的分配比例，若有约定，需清晰列明计算方式。

其次是“佣金”。这部分内容应包括：

1.佣金计算基数：通常以实际成交总房款为基数。

2.佣金费率：明确不同物业类型、不同销售阶段（如开盘期、持续期、清盘期）的佣金百分比。

3.结算条件：佣金何时可进行结算？是客户签署认购书并支付定金后，还是签署正式买卖合同并支付首付款后，抑或是全款到账或按揭放款后？不同的结算条件对乙方的资金流影响巨大。

4.结算周期与支付方式：约定按月、按周或按批次结算，并明确甲方支付佣金的期限及账户信息。

5.溢价款分成：若实际销售价格高于底价，超出部分如何分配，分配比例及结算方式需一并明确。

四、双方权利与义务

清晰划分双方的权利与义务，是保障合作顺畅的基础。

甲方的权利与义务通常包括：有权对乙方的代理行为进行监督、检查；应按约提供合法有效的销售所需文件（如五证）；保证所售物业不存在产权纠纷；按协议约定支付佣金；配合乙方的销售工作，如提供必要的销售场地、样板间等。

乙方的权利与义务通常包括：有权按约获取佣金；应组建专业销售团队，制定并执行营销推广方案；积极开展客户拓展与销售工作；严格遵守销售价格政策，不得擅自降价或抬价；定期向甲方汇报销售进展；对客户信息及甲方商业秘密予以保密。

五、营销推广与费用承担

房地产销售离不开有效的营销推广。协议中应明确营销推广方案的制定主体（通常由乙方拟定，甲方审批）、推广费用的承担方及额度限制。常见的约定方式有：甲方承担固定额度的推广费用，超支部分由乙方承担或双方另行协商；或按销售额的一定比例提取推广费用，由乙方包干使用。对于乙方自身的运营成本（如销售人员薪酬、日常办公费用），一般由乙方自行承担。

六、客户确认与成交标准

为避免客户归属争议，“客户确认”机制必不可少。协议中应明确乙方客户的界定标准（如首次到访登记、电话报备等）、客户信息的共享与核对方式，以及客户保护期的具体规则。

“成交标准”则与佣金结算直接挂钩，需明确何种情形下视为乙方成功完成销售，例如客户签署正式《商品房买卖合同》并支付首付款，或全款到账等。

七、违约责任与争议解决

“违约责任”是对双方履约行为的约束与保障。应针对不同违约情形设定相应的责任承担方式。例如，甲方逾期支付佣金，应按逾期金额的一定比例支付违约金；乙方未经许可低于底价销售，需承担赔偿责任；一方严重违约导致合同目的无法实现，守约方有权解除合同并要求赔偿损失。

“争议解决”条款则约定了双方在履行协议过程中发生争议时的解决途径。通常有协商、调解、仲裁或诉讼两种方式。选择仲裁