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房地产会计面试题目

一、基础会计知识（必答，考察核心功底）

简述会计的基本职能，结合房地产行业特点，说明会计核算与监督职能在实际工作中的具体体现。

什么是权责发生制？房地产企业中，预收房款、应付工程款分别如何按照权责发生制进行账务处理？

会计六要素包括哪些？请分别说明各要素的定义，以及房地产企业特有的要素核算内容（举例说明）。

简述借贷记账法的核心规则，写出房地产企业“收到客户预收房款”“支付工程进度款”的会计分录。

什么是会计凭证？房地产企业常见的原始凭证有哪些？如何对原始凭证进行审核，避免账务出错？

二、房地产行业专项会计核算（重点，考察岗位适配度）

房地产企业开发成本主要包括哪些明细科目？土地出让金、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费分别如何核算，计入哪个会计科目？

房地产企业“开发产品”科目核算的内容是什么？开发产品完工交付与未完工预售时，账务处理有何区别？

预收房款在房地产企业中如何进行税务与账务衔接？收到预收房款时，增值税、企业所得税的计税规则是什么，账务上如何计提与结转？

房地产企业涉及的主要税金有哪些（至少列举4种）？分别说明各税种的计税依据、税率（现行标准），以及账务处理分录。

简述房地产企业成本分摊的原则与方法，同一项目下多个楼栋、配套设施（如幼儿园、物业用房）的成本，如何合理分摊至各可售产品？

房地产企业发生的借款费用（如银行贷款利息），在项目开发期间与项目完工后，分别如何进行账务处理？是否可以资本化，判断标准是什么？

开发产品销售后，出现退房、折扣、折让等情况，账务上如何处理？涉及的税金如何调整？

三、税务处理相关（重点，考察合规能力）

房地产企业增值税一般纳税人，预售商品房与实际交付时，增值税的纳税义务发生时间分别是什么时候？如何开具增值税发票？

房地产企业企业所得税的汇算清缴有哪些特殊要求？与其他行业相比，汇算清缴时需要重点关注哪些调整项（举例说明）？

土地增值税的清算条件是什么（正向清算、反向清算）？清算时，扣除项目包括哪些内容，哪些支出不得作为扣除项？

房地产企业涉及的房产税、城镇土地使用税，纳税义务发生时间如何确定？开发期间的土地使用税，是否可以计入开发成本？

简述房地产企业税务筹划的基本原则，结合行业特点，举例说明1-2种合理的税务筹划方式（不得涉及偷税漏税）。

如果税务机关对企业进行税务稽查，重点会核查房地产企业的哪些账务内容？如何提前做好自查，规避税务风险？

四、账务处理实操（实操题，考察动手能力）

实操题1：某房地产企业202X年5月发生以下业务，请编制会计分录：

①支付土地出让金8000万元，银行转账支付；

②收到客户预收房款2000万元（含税），开具预收发票；

③支付建筑公司工程进度款3000万元（含税，增值税税率9%），取得增值税专用发票；

④计提当月银行贷款利息50万元（项目尚未完工，符合资本化条件）；

⑤结转当月已交付开发产品的成本6000万元。

实操题2：某房地产项目完工后，总开发成本1.2亿元，可售面积10万平方米，已售8万平方米，剩余2万平方米用于出租。请说明：

①已售部分与出租部分的成本如何分摊结转？

②出租部分的开发产品，账务上如何转换核算科目，后续租金收入如何账务处理？

实操题3：某房地产企业进行土地增值税清算，项目总收入1.8亿元，扣除项目总额1.2亿元（其中取得土地使用权支付金额3000万元，开发成本6000万元，开发费用1500万元，相关税金及附加1500万元）。请计算该项目的土地增值税应纳税额（已知土地增值税税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%；超过50%未超过100%的部分，税率40%）。

五、财务报表与分析（考察综合分析能力）

房地产企业的资产负债表、利润表、现金流量表，与普通工业企业相比，有哪些特殊项目？请举例说明（至少2个特殊项目）。

如何解读房地产企业的“存货”科目？存货余额过高或过低，分别可能反映企业存在哪些问题？

房地产企业的现金流量主要来源于哪些方面？经营活动、投资活动、筹资活动现金流量净额为正或为负，分别说明什么情况？

结合房地产行业特点，说明如何通过财务报表分析企业的偿债能力、盈利能力、运营能力（各列举1个核心分析指标及解读方法）。

六、工作经验与应变能力（考察岗位匹配度与职业素养）

请简述你过往从事房地产会计工作的核心职责，重点说明你参与过的项目核算、税务清算相关工作，遇到过哪些难点，如何解决的？

工作中，若发现同事编制的会计分录有误（如开发成本分摊错误），或税务申报数据与账务数据不一致，你会如何处理？

房地产企业账务繁杂，涉及项目周期长、资金量大