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贝壳公司行业报告

贝壳找房（简称“贝壳公司”）作为中国居住服务领域的龙头企业，依托“科技+服务”双轮驱动，构建了涵盖二手房交易、新房代理、租赁服务、家居装修、房屋金融等全产业链的居住服务生态，重塑了传统房产中介行业的商业模式，推动行业从分散、混乱的“单兵作战”向标准化、协同化的“平台化发展”转型。当前，中国房地产市场已进入存量时代，二手房交易成为市场主流，居住服务的专业化、多元化需求持续提升，贝壳公司既面临着行业整合带来的发展机遇，也遭遇了市场周期性波动、行业竞争加剧、政策调控收紧等多重挑战。本报告将全面剖析贝壳公司的发展现状、行业地位、核心竞争力、面临的风险挑战及未来发展趋势，结合行业整体环境，为贝壳公司及行业参与者提供全景式参考与战略指引。

一、行业发展背景与市场环境

贝壳公司所处的居住服务行业，核心依托中国房地产市场的发展，涵盖房产交易（二手房、新房）、租赁、家居、金融等多个细分领域，行业发展与房地产市场周期、政策调控、居民消费需求紧密相关。当前，中国房地产市场已完成从“增量扩张”向“存量主导”的转型，为居住服务行业带来了广阔的市场空间，也奠定了贝壳公司的发展基础。

从行业整体环境来看，我国二手房市场累计交易额已突破30.33万亿元，交易总套数达2391万套，过去5年全国二手房交易量达1557万套，占全部房屋总交易额的70%，核心城市的二手房交易已超过新房成为市场主导。其中，北京、上海等核心城市二手房市场尤为活跃，过去20年北京二手房交易GMV达5.1万亿元，交易总套数210万套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍；上海二手房交易GMV达6.6万亿元，交易总套数365万套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。存量市场的崛起，直接推动房产中介、房屋租赁、家居装修等居住服务细分领域的规模扩容，形成了完整的二手房产业链，目前全国经纪公司门店数超过20万家，有145万名经纪人服务于2亿户社区家庭。

政策层面，国家坚持“房住不炒”定位，持续加强房地产市场调控，重点规范房产交易秩序、整治中介行业乱象、推进租赁市场规范化发展，为居住服务行业营造了良性的发展环境。一方面，政策明确要求中介机构公示真房源、规范佣金收取、保护消费者权益，打击虚假宣传、哄抬房价、阴阳合同等违法违规行为，推动行业向标准化、专业化转型；另一方面，多地出台政策支持住房租赁市场发展，鼓励长租公寓、保障性租赁住房建设，为贝壳等企业的租赁业务拓展提供了政策支撑。同时，税收优惠、金融支持等政策的落地，也进一步完善了居住服务产业链，降低了行业交易成本。

消费需求层面，随着居民收入水平提升、消费理念升级，居民对居住服务的需求从“基础交易”向“多元化、高品质”转型。消费者不仅关注房产交易的便捷性、安全性，更注重交易过程中的服务体验，对专业的房产咨询、户型分析、贷款服务、售后保障等增值服务需求持续提升；同时，年轻消费群体成为购房、租房主力，其对线上找房、智能匹配、数字化交易等新型服务模式的接受度更高，推动居住服务行业向数字化、智能化转型。但与此同时，行业仍存在诸多痛点，高流失率、恶性竞争、重复建设以及用户满意度不达标等问题依然困扰着房屋中介行业，经纪人群体收入总体偏低、波动性强，且经纪人之间普遍缺乏协作，行业整体效率有待提升。

从行业竞争格局来看，居住服务行业呈现“龙头主导、中小分散”的格局。贝壳公司凭借平台化优势，占据行业龙头地位；链家、我爱我家等传统中介企业，依托线下门店资源，仍保持一定的市场份额；安居客、58同城等线上房产平台，聚焦信息展示、流量引流，与线下中介形成互补竞争；此外，大量区域性中小中介机构、独立经纪人，依托本地资源，占据部分下沉市场份额，行业竞争日趋激烈。同时，行业内佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场标准，目前我国平均佣金率仅有2%，远低于美国、日本等成熟市场5%至6%的平均佣金率；千人经纪人覆盖率约为0.25%，低于美国的0.6%；从人效来看，我国经纪人目前人均年单量约为3单，与美国相当，但时间投入却是后者的2倍，行业仍有较大的优化空间。

二、贝壳公司发展现状

（一）基本概况与业务布局

贝壳公司成立于2018年，由链家集团拆分而来，总部位于北京，2020年在纽交所上市，2022年回归港股，是中国领先的居住服务平台。公司以“科技驱动、服务为本”为核心理念，构建了“平台+门店+经纪人”的三级服务体系，业务覆盖二手房交易、新房代理、房屋租赁、家居装修、房屋金融（贷款代办、保险）等全居住服务产业链，形成了“交易+服务+生态”的多元化业务布局。

核心业务方面，二手房交易是贝壳公司的营收支柱，依托平台上的海量真房源、专业经纪人资源，实现二手房的高效匹配与交易，目前已覆盖全国主要一二线城市及部分下沉市场；新房代理业务，通过与全国各大房企合作，代理新房