【华创-2026研报】中国地产脱敏三步曲.pdfVIP

宏观研究

证券研究报告宏观专题2026年3月5日

【宏观专题】

中国地产“脱敏”三步曲

❖核心观点

华创证券研究所

宏观视角下，地产“脱敏”并非一蹴而就，更多是分层级、渐进式演进，我们

研究发现最可能的脱敏顺序是——“先股市、再消费、最后投资”。我们将其证券分析师：张瑜

归纳为“三步曲”，当下股市脱敏基本完成，消费脱敏正在进行中，投资脱敏

仍需时日。邮箱：zhangyu3@

执业编号：S0360518090001

首先，资本市场反应最为灵敏，从盈利、估值、产业、配置四个维度来看，股

市或已初步完成对地产股的脱敏；其次，消费受文化、房价与收入预期等影响，证券分析师：陆银波

因素比较复杂，但如从必选类社零、消费信心、分城市社零等数据来看，消费邮箱：luyinbo@

似正在对地产脱敏，地产通过财富效应、收入效应对消费的拖累也似在客观减执业编号：S0360519100003

轻；最后是投资，由于投资端调整较慢、且面临中长期人口拐点等因素制约，

证券分析师：韩港

预计脱敏将最晚到来。

❖第一步曲：股市，或已初步脱敏邮箱：hangang@

执业编号：S0360525080007

宏观视角看股市主要聚焦四个层面：盈利、估值、产业本身、机构配置偏好。

从这四个维度来看，股市或已经初步对地产脱敏，该链条“地产行业波动→地

产股及产业链的盈利与股价波动→进而影响到整体A股情绪与走势”已弱化：相关研究报告

《【华创宏观】全球降息潮或近尾声——全球货

一是盈利层面，地产占比已不足1%。2025年前三季度“狭义地产”（房地产币转向跟踪第11期》

+房屋建筑）营业利润占A股的比重已降至0.5%，即便考虑上游建材行业（非2026-02-10

金属矿采+非金属制品+黑色矿采+黑色加工），营业利润占比也仅1.8%，2021《【华创宏观】美国民众能“减负”吗？——特朗

年时该比值高达8.4%。即，地产对A股盈利拖累已经“极致表达”。普七大政策构想分析》

2026-01-27

二是估值层面，地产下行不再是居民参与股市的“硬约束”，从流动性层面助《【华创宏观】20+图看2025年出口结构》

力股市估值抬升。历史上（2016-2024年），二手房价领先“非银存款-居民存2026-01-16

款剪刀差”（用于衡量资本市场交易量活跃度）约三个季度。但2024年四季度《【华创宏观】何以负“甜蜜”——海外税制学习

以来，两者出现显著背离：在二手房价继续下探的同时，“非银存款-居民存款系列一》

剪刀差”持续回升，新发基金份额、开户数等指标同步攀升。即，当前房价调2026-01-12

《【华创宏观