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老旧小区物业管理方案

一、项目基础概况

本方案针对建成年限超过20年、总建筑面积12.6万㎡的砖混结构老旧小区编制，小区共18栋住宅楼、72个单元，常住住户1482户，常住人口3962人，其中60周岁以上老年人口占比31.2%，低保及低收入家庭共42户，占总户数2.83%。小区原配套设施现状：机动车停车位196个，缺口424个；监控点位27个，盲区覆盖率68.4%；供水管道老化漏损率18.7%，供电容量缺口210KVA；共有公共活动场地1120㎡，其中87%为破损硬化路面，无规范养老、育儿活动区域；小区公共收益连续8年无公开记录，原物业服务企业因收缴率不足40%退出，当前处于社区代管临时状态。本方案以“保本微利、民生优先、分步改造、长效运营”为核心原则，覆盖基础物业服务、设施升级、费用管控、矛盾调解全模块。

二、组织架构与人员配置

结合小区规模与民生属性，采用“项目主管+片区班长+固定岗位+公益补充”的扁平化架构，总配置15人，人力成本占物业费总收入比例控制在62%-65%，具体配置如下：

1.项目主管1名：负责全小区物业服务统筹、费用收缴、对接街道社区、业主诉求处理，要求具备3年以上老旧小区物业运营经验，月薪4800元/月。

2.环境运维组5名：分为3个清洁片区，每2栋住宅配置1名保洁，负责公共楼道、园区道路、垃圾桶点位清洁，以及垃圾分类督导，月薪2600元/人；另配置绿化工