房屋买卖合同中“因政府限购政策升级导致买受人丧失贷款资格”的情势变更原则适用与定金退还规则——基于最高人民法院关于合同法纠纷适用解释条文的规范分析.pdfVIP

房屋买卖合同中“因政府限购政策升级导致买受人丧失贷款

资格”的情势变更原则适用与定金退还规则——基于最高人

民法院关于合同法纠纷适用解释条文的规范分析

摘要

随着我国各城市房地产调控机制的精细化与常态化发展，

地方政府出台的限购限贷政策频繁升级。因政策调控升级导致

房屋买卖合同中的买受人突然丧失按揭贷款资格，进而引发合

同无法继续履行及定金退还争议的案件急剧增加。这类纠纷的

处理直接关系到广大购房者的切身利益与房地产市场的交易安

全。本文采用规范教义学分析法、历史解释法以及比较研究法

，深入探讨民法典合同编框架下情势变更原则在这类纠纷中的

适用逻辑，并结合最高人民法院关于合同纠纷适用解释的相关

条文，对定金退还规则进行穿透式规范分析。研究表明，政府

限购政策升级属于不可归责于买卖双方的重大情势变化，应依

法适用情势变更原则允许当事人解除合同。实证数据显示，政

策变动引起的履约障碍具有强烈的外部性与不可跨越性，机械

适用违约责任、没收定金必然导致契约主体间的利益失衡。有

鉴于此，本文提炼出基于非违约性合同解除、定金本金全额本

息返还与改造成本双向免除的法律救济路径，以为我国统一商

品房大宗买卖的司法裁判尺度提供切实可行的法理支撑。

关键词：房屋买卖合同；限购升级；贷款资格流失；情势