同致-缔梦园营销推广思路汇报会.ppt

售楼中心内部风格示意 大堂入口展示 六、销售策略 1、入市时机建议 2、交楼标准建议 3、阶段性销售策略 4、强强联手，开拓市场 1、入市时机建议 建议本项目可于2002年7月底开始内部认购，2002年9月正式开盘。 2、交楼标准建议 以较高标准的装修推售 建议： A、针对本项目，对一房、两房全部以装修房推出，对于三房及以上户型提供三至五种装修方案，由客户自行选择； B、鼓励客户选择购买装修房，并采取一定的价格倾斜策略。 3、阶段性销售策略 （1）整体销控策略 内部认购——客户累积期 强势推出——产品强销期 循序渐进——产品持销期 * * 缔梦园（二期） 营销推广思路汇报会 深圳市同致房地产交易评估有限公司 二00二年四月二十八日 目 录 一、市场分析 二、项目分析 三、项目定位 四、价格定位 五、项目推广策略 六、项目销售策略 一、区域分析 1.范围划分 2.片区市场概况 3.区域房地产市场特征 4.片区总结 1、范围划分 景田片区由深南路、北环路、新洲路、香梅路围合而成，东与福田中心区、莲花山、莲花北区相邻，北隔北环路与梅林片区相望，西边为香蜜湖风景区，南面为五洲宾馆及高尔夫球场。 2、片区市场概况 片区房地产市场以住宅为主，从98年以来推出的住宅项目共约40多个，其中高层项目占70%，小高层占30%，尤其是近两年新开发项目几乎全为高层住宅。 3、区域房地产市场特征 （1）片区形象及地位 紧临中心区与香蜜片区，是深圳最成熟 的高尚生活片区之一 （2）片区住宅价格特征： 高档楼盘：7000——7500元/M2 中档楼盘： 6000——6500元/M2 尾楼： 5000——5800元/M2 （3）户型特征： 以中大户型为主 （4）消费群特征：高级白领聚集地 （5）销售特征 A．高层单位积压 B．临路单位积压 C．两房积压量小，三房及以上积 压量较大 4．片区总结 二、项目分析 1.项目基本经济技术指标 2.项目现状 3.项目周边配套 4.一期销售对二期的影响 5.二期户型分析 6.SWOT分析 1．基本经济技术指标（二期） 总用地面积：14998.7M2 总建筑面积：33757.49 M2 容积率：2 覆盖率：20% 停车位：161个 总户数：306户 主力户型：二房二厅、三房二厅 2.工地现场 二期工地现场 缔梦园一期 二期东面 一期商业街 二期南面 二期东南面 2．周边配套情况 伯朗咖啡 麦当劳 工商银行 招商银行 景秀中学 海王药店 3．一期销售对二期的影响 有利： 缔梦园一期于99年初推出后，市场反应热烈，销售情况良好，从而为其二期积累了一定的客户；同时也树立了一定的品牌，使二期推广有一定基础。 不利： 需改变固有公寓形象——一期公寓物业形象深入人心，在二期推广时需花大力改变项目在客户心中的固有形象； 一期商业影响整体档次——一期底层商铺经营比较杂，尤其是与万科金色家园的商业街相比，不利于物业整体形象及档次的提升。 4．户型分析 （1）以两房为主力户型，三房为次主力户型， 其它一房、四房为辅，符合片区市场三房 两房需求最旺，二房供不应求的现状； （2）各户型面积与市场主流户型面积一致； （3）三房户型方正好实用，两房部分户型使 用不便； （4）户型普通，竞争力不强； 5．SWOT总结 三、项目定位 1.品质定位 2.形象定位 3.目标客户群定位 1.品质定位 可在大众精品住宅的基础上加以拨高超越其它中档楼盘，成为景田新一代精品住宅 项目位于景田高尚住宅片区 项目具备良好的大环境和可塑性 项目尚处于开发前期品质的可塑性强 位于景田高尚住宅社区内，与各大高档楼盘为邻 小区环境规模较小 规模不大 配套完善，交通便利 无自然生态环境毗邻 项目不具备定位为高档精品住宅的硬件条件 停车位较少 户型较小 具备定位于精品住宅的先天条件 2．形象定位 韩国时尚生活版 ——繁华都市的精神家园，景田片区后生代时尚居亭 A、本项目的目标客户群以年轻的白领阶层为主，他们具有追逐时 尚的共性，而哈韩哈日正是目前时尚的潮流，韩剧、韩国料理、 韩国服装品牌等等均是当今人们的聚焦点，韩式生活容易引发 大家的兴趣，是时尚一族追逐的目标