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（三）规划设计要点： 土地挂牌最重要的是出具规划设计要点，中间涉及市镇各级政府、规划、国土等部门，程序繁琐，现在我社大部分土地未能顺利挂牌也是因为规划难。规划要点的主要内容包括“三个率”和“三条线”： 1、三条线 用地红线：经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线，一般为土地证上所载面积。 道路红线：道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。 建筑红线：指建筑物的外立面所不能超出的界线。 三条线的关系是用地红线≧道路红线≧建筑红线 2、三个率 容积率：总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况,即容积率越大,土地利用程度越高。中山市的容积率大多数为1.5－3.0。如一块地用地面积为1000平方米，容积率为3.0，那么可建筑面积为3000平方米，即土地面积扩大了3倍 建筑密度：用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度大，说明用地中房子盖得“多”，反之则说明房子盖得“少”。中山市的建筑密度一般小于等于40％。 绿化率：建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。中山市绿化率一般大于等于25％。 四、房地产拍卖相关知识 （一）相关概念 拍卖行为的主要法律依据是《中华人民共和国拍卖法》，首先我们对相关概念进行一下解释： 拍卖标的：指所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。这个概念为以拍卖债权的方式处置抵债资产提供了法律依据。因为可以拍卖的东西除了看得见的物品外，还包括财产权利，而债权就是财产权利的一种。 拍卖当事人：是指参与拍卖行为的企业或个人，具体包括拍卖人、委托人、竞买人、买受人。 拍卖人就是拍卖公司，委托人就是委托拍卖公司进行拍卖的人，我社处置资产就是委托人。 竞买人是指交纳了竞买保证金，在拍卖会上拥有举牌资格的人。 买受人指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。 一场拍卖会，可以有多个竞买人，都只有一个买受人。 起拍价：是指公开的，由拍卖师起叫的价格。 拍卖保留价：是指委托人授权拍卖公司能将拍卖标的予以出售的最低价格 ，竞买人的最高应价未达到底价，拍卖人不得宣告成交。拍卖保留价一般是保密的，拍卖人对外宣传的只是拍卖标的的起拍价。拍卖保留价一般大于或等于起拍价。 （二）拍卖流程 与拍卖公司签订《委托拍卖合同》 拍卖公司于拍卖7或15天前刊登《拍卖公告》 拍卖公司组织看样，有意向的购买人向拍卖公司交纳拍卖标的起价价20％的拍卖保证金 举行拍卖会，缴纳保证金的，有举拍卖权，并可以应价。拍卖师“三次叫价，一锤定音” 拍卖成交。签订《拍卖成交确认书》，退还未竞得标的的竞买人的保证金。 谢谢！！！ 祝大家在中山农信社开始新的精彩人生 资产经营管理培训联社资产经营部副总经理魏永平 内容提纲 第一章 资产管理概述 一、资产的定义 二、不良资产 三、我国不良资产现状 四、我国不良资产管理 第二章 我社不良资产管理基本架构 一、基本架构 二、联社不良资产管理委员会 三、联社资产经营部 第三章 不良贷款管理 一、定义及原则 二、日常管理要求 三、不良贷款处置 四、相关制度 第四章 抵债资产管理 一、抵债资产定义 二、资产处置工作流程 三、土地拍卖 四、房地产拍卖相关知识 第一章 资产管理概述 一、资产的定义 会计公式“资产＝负债＋所有者权益”。 根据《金融企业会计准则》，负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。 所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，又称股东权益。所有者权益的来源包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。 上面的都是资产的宏观概念，但“人”才是企业最重要的资产。 日本经营之神松下幸之助：企业即人，企业最大的资产是人。 比尔.盖茨也曾高度评价人在企业的作用：一个公司要发展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聪明的人才。 各位同事过关斩将后进入中山农信社，都是人才，是农信社的优质资产，但对一个刚从大学走向社会的人来说，要成才需要一个漫长的过程。各位都是80后，甚至90后，个性独立，很容易自以为是，但请各位记住胡锦涛主席在清华大学百年校庆所说的话：青年学生要在正确处理个人、集体、社会关系的基础上，保持个性，彰显本色。至于怎样处理个人、集体、社会的关系，这是一个很大的学问，需要各位既会做人，又会做事了。如果各位做不到这一点，很可能变成中山农信社的不良资产及负担。下面我要讲的就是不良资产，具体来说就是不良贷款及抵债资产。 二、不良资产 （一）定义 银行不良资产主要是指不良贷款，按照五级分类的标准，次级类、可疑类以及损失类贷款均为不良资产。 中山农信社不良资产主要指表内外所有的不良贷款、应收未收利息、抵债资产等，具体包