商业房地产售后回租回购税收筹划.pdfVIP

第22卷第 1期 邯郸职业技术学院学报 2009年3月 商业房地产售后回租回购税收筹划 路如飞 (河北正通会计师事务所，河北 邯郸 056000) 摘 要：某房地产开发公司的一项商业房地产售后回租回购的销售方案，通过注册会计师的筹 划，将原售价分割为售价和物业管理费，改房地产开发公司的回租和转租为购房户委托物业公 司签定转租协议，不但使方案由违规变合规，而且达到了明显的节税和延缓纳税效果。 关键词：商业房地产 ；售后回租 回购 ；纳税筹划 中图分类号：F293．33 文献标识码：A 文章编号：1009—5462(20o9)01—0015—02 某房地产开发公司(以下简称房地产公司)推 附加 2000×5．55％=111(万元)，房产税 2000X 出促销活动，委托我会计师事务所对促销方案的 12％=240(万元)。 涉税 问题进行筹划。 (3)房屋出租时，房地产公司纳税 (每年)：营业 原方案：房地产公司在商铺取得销售许可证 税及附加2000X5．55％=111(万元)。 后 (尚未竣工)开始预售，签定房屋销售协议的同 (4)房屋 回购时：房地产公司办证缴纳契税 ： 时与购房户签定售后包租和回购的协议：房地产 24000×4％=960(万元)。购房户纳税：营业税及 公司将总售价为20000万元商铺销售给购房者后 附加 (网购价一原售价一契税 一印花)×5．55％= 全部回租原售商铺，租期 lO年，年租金2000万元； (9．4000—20000—800—6)X5．55％=177．27(万 10年后房地产 公司全部 回购 原售商铺，购价 元)，个人所得税 (按核定征收)24000×1％=240 24000万元。同时，房地产公司与B商业集团签定 (万元)。 了1O年的商铺整体租赁协议，回租商铺整体租赁 筹划后方案：房地产公司出资成立一家物业 给 B商业集团，年租金也为2000万元。 管理公司(以下简称物业公司)；房地产公司与购 纳税测算：按商铺综合成本为售价 70％，营业 房户签定商铺销售协议，将原商铺售价进行分割， 税及附加综合征收率为5．55％。 18000万元 (9o％)作为售房价，另外 2000万元 (1)房屋销售时：房地产公司纳税 ：营业税及附 (10％)作为物业公司一次性预收购房户 1O年物 加20000X5．55％=1110(万元)，销售合同印花税 业管理费(年物业管理费相当于租金 10％)；购房 20000×0．0003=6(万元)，回租合同印花税2000X 户与物业公司签定委托管理协议 ：购房户所购商 0．001×10=20(万元)，出租合同印花税 2000X0． 铺委托物业公司管理，代表购房户与 B商业集团 001×10=20(万元)，回购合同印花税 24000×0． 签定商铺整体租赁协议，年租金2000万元，租期 0005=12(万元)，所得税 [20(X~X(1—70％)一 l0年，购房户要交纳租金收入 10％的物业管理 1110—6—20—20—12]X33％=1594．56(万元)。 费，该物业管理费由物业公司一次预收；房地产公 购房户纳税：销售合同印花税 20000×0．0003=6 司与购房户签定担保协议，担保物业公司与购房 (万元)，回租合同印花税：2000×0．001×10=20 户签定委托管理协议的实现；房地产公司与购房 (万元)，回购合同印花税24000×0．0005=12(万 户签定回购协议：销售 10年后由房地产公司回购 元)，办证契税 20000×4％=800(万元)。 所有原销售商铺，回购价为原方案规定 回购价