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工程f理 天津建设科技2006·增刊 论房地产策划 刘 奇 (天津住宅建设发展集团有限公司，天津300050) 房地产策划是在房地产领域内运用科学规 段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走 范的策划行为。它根据房地产开发项目的具体 向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、 目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以 建筑立面等方面预测未来的发展趋势；在营销推 独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段 广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、 (如投资策划、建筑策划、营销策划等，还可以运 推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前 用房地产领域外的其它手段，如体育、旅游、rI行 的眼光。 业等)，按一定的程序对未来的房地产开发项目 1．4市场性 进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产 房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的 策划文本作为结果的活动。它包括房地产概念 需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主 设计(主题策划)、房地产项目策划(前期策划)和导；--是房地产策划要随市场的变化而变化；三 房地产营销策划(后期策划)。 是房地产策划要造就市场、创造市场。 1．5创新性 1房地产策划的本质特征 房地产策划创新，首先表现为概念新、主题 1．1地域性 新；其次表现为方法新、手段新。 第一，要考虑房地产开发项目的区域经济情 1．6操作性 况；第二，要考虑房地产开发项目周围的市场情 一是在实际市场环境中有可操作的条件；二 况；第三，要考虑房地产项目的区位情况。 是在具体的实施上有可操作的方法；三是策划方 1．2系统性 案要易于操作、容易实施。 房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策 1．7多样性 划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系， 房地产策划要比较和选择多种方案。房地 有机统一。 产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定 1．3前瞻性 性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对 房地产策划的理念、创意、手段应着重表现 策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现 为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几 实的最佳适应状态。 年后房地产项目开发的市场情况；在投资分析阶 2房地产策划的地位和作用 收稿日期：加∞一03—27 2．1地位 作者简介：刘奇(1956一)，男，工程师，天津住宅建设发展集团 (1)房地产策划在知识经济时代属于智力产 有限公司副总经理，从事房地产开发经营与管理工作。 业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值。 ·--——356··-—— 万方数据 天津t设科技2006·增刊 工程管理 (2)房地产策划在房地产企业充当智囊团、思 3房地产策划的未来走向 想库，是企