房地产开发纳税实务.doc

房地产开发纳税实务 前 言 房地产开发在开发经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点；同时税收政策复杂，纳税程序规范，是税务部门的重点管理对象。因此，房地产开发商很有必要学习掌握开发过程涉及的所有税收政策，主动加强与税务部门的沟通，尽可能降低纳税风险，夯实企业的盈利能力和竞争实力，以实现企业价值最大化目标。本文主要介绍房地产开发全过程涉及的税收政策，在税务征管方式下的各种税收计算方法，并利用税收优惠政策对房地产企业开发经营过程税收筹划实务进行分析。  第一部分:房地产开发过程涉税政策 房地产开发主要涉及八大环节，包括立项规划环节、筹集资金环节、征地拆迁环节、工程建设环节、开盘预售环节、竣工交房环节、自用保有环节，项目清算环节。开发经营整个过程税收无所不在，各环节涉及的税收政策如下： 　　一、规划设计环节 在立项规划环节直接涉及的税收很少，但是企业在做项目规划及向有关部门报批时，要能通盘考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。在立项规划环节可供选择的税收政策如下： 1、房型设计： 普通住宅增值额不超过20%免征土地增值税，超过20%全额征收。 普通住宅应同时满足三个条件：每套建筑面积不超过140平米、小区容积率在1.0以上、销售价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。符合普通住宅标准的，同样可以享受税收优惠政策。 2、补偿方式： 地面附着物的补偿有货币和还建两种方式，采用货币补偿的，其补偿金额有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实列入征地费用。用还建方式的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费。（国税函[2010]220号） 　　二、筹集资金环节 筹集资金环节涉及利息支出的税收政策，主要规定如下： 企业所得税法规定，企业向非金融机构借款的利息支出不能超过金融机构的正规利率，超出规定标准的利息不得税前扣除。向自然人借款比照这一规定办理。 个人所得税法规定，支付个人收入有代扣代缴个人所得税的义务。 土地增值税法规定，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。 　　三、征地拆迁环节 （一）征地拆迁涉及的基本税收政策： 耕地占用税：我市分为三个类别：位于城区范围每平米45元，城郊和建制镇35元，乡村25元，由开发商一次性缴纳； 契税：不论是耕地还是城市用地，购买方要缴纳契税，按照成交价格4%由开发商一次性缴纳。 印花税：产权转移书据，按土地成交价格的万分之五由双方一次性缴纳。 土地使用税：征用的耕地自批准之日起满一年时开始缴纳；征用的非耕地自批准次月起开始缴纳 。我市每平米土地年税额为:一级16元，二级12元，三级8元，四级6元，五级4元,六级2元。 转让土地使用权或者地面上建筑物以卖价减除买价后的余额缴纳5%的营业税及其附加税费。同时要缴纳土地增值税。 ?（二）取得补偿费涉及的税收政策： 1、营业税 国税函【2008】277号文规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要提供县级政府或者土地管理部门报经县级政府同意后收回土地使用权的文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。其他没有通过政府收回土地使用权的的拆迁补偿款都要按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。 政府收回土地使用权一般有二种情况，一是政府工程，如修桥修路，由政府直接征用并支付土地包括地面附着物的补偿。二是因城市实施规划旧城改造由政府收回土地使用权后，通过竞价拍卖给开发商，补偿款由开发商协议支付给被拆迁户。这二种情况政府或者职能部门土地局一般不会对每个拆迁户下发收回土地使用权的文件，。拆迁户只有通过土地局或者开发商提供整块项目用地收回土地使用权和竞价拍卖的文件，并同时提供项目内拆迁户赔偿依据，然后报税务机关核实免税。2、土地增值税： 土地增值税暂行条例第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。 土地增值税实施细则第十一条规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家