如何认识房地产估价中的资本化率.pdfVIP

财会月刊 全国优秀经济期刊 · 如何认识房地产估价中的资本化率 1 2 2 2 王长江 常 春 周寅康 金晓斌 渊1. 国土资源部土地整理中心 北京 100035 2. 南京大学地理与海洋科学学院 南京 210093冤 【摘要】本文运用定性与定量相结合的研究方法在对资本化率内涵及属性进行分析的基础上，讨论了资本化率的影响 因素，为资本化率的确定提供理论指导。 】 【关键词 房地产估价 资本化率 平均投资收益率 投资风险 租售市场 资本化率是房地产估价中常用、重要但不易掌握的参数 二、资本化率的属性分析 之一。目前，国内房地产估价中资本化率的确定存在“主观性 仅对于 。不同的投资主 1. 主观性。 个别投资收益率而言 强、时效性差、针对性差”等弊病，严重影响了估价结果的公信 体投资目的不同，其要求的投资回报率（资本化率）可能不同， 力。理论界对资本化率的研究多集中于其确定方法的总结或 其对应的价值标准、价值结果也可能不同。 改进，少有对其内涵及影响因素的剖析。 2. 动态性。资本化率受估价对象内外部环境影响，处于 本文运用定性与定量相结合的方法，在对资本化率内涵 不断变化之中，判断资本化率需要以某一时间断点为基础。 界定的基础上，分析了资本化率的属性和影响因素，得出如下 3. 稳定性。除非出现某些重大事件（如发生经济危机）， 结论：资本化率具备主观性、动态性、稳定性、唯一性、下限性 资本化率的变化是较为缓和的。这样就可以“一次测算、多次 等五个基本属性；资本化率应区分全部 均投资收益率和局 使用”。也正因为如此，一些估价工作者呼吁政府发布官方资 部 均投资收益率，局部 均投资收益率主要受区位、资本、 本化率。 知识及其他因素影响；资本化率的确定方法可分为三类，分别 4. 唯一性。在特定估价对象、特定时间、特定价值标准条 基于风险收益论、利率说及租售市场，其中基于租售市场确定 件下，资本化率是唯一的。否则，估价对象价值将不能确定。 资本化率最具说服力。 5. 下限性。资本化率必为正值，且不低于投资的机会成 、资本化率的内涵界定 本（即无风险投资报 率，一般取一年定期的 库券和银行储 不同估价行业对资本化率（或近似含义）采用不同名称， 蓄利率）。 土地估价中称为还原利率或还原率，房地产估价中称为资本 几成共识，资本化率还具备“与投资风险呈正相关”的属 （ ） ”。利用投资风险与投 化率，资产评估根据收益年限区分为折现率 有限期 和资本 性，即“投资风险越大，期望收益率越高 化率（无限期）。此外，还有本金化率、租售比、收益率、报 率、 资收益率综合排序插入法确定资本化率的方法就是该观点的 贴现率、收益乘数等称谓。一些学者对部分称谓进行了区分， 直接体现之一。该观点最早由哈里·马柯维茨在其1952 年发 但总体而言，各种称谓对资本化率的内涵存在以下基本共识： 表的《资产选择：投资的有效分散化》论文中系统提出，而后发 淤它是一种期望投资回报率（投资收益率）；于它体现资本的 展为投资组合理论。该理论基于风险回避假设（或称风险厌 时间价值，反映资本价值随时间变化而产生的变化。为避免因 恶假设）成立，认为投资者将选择在给定风险水 下期望回报 概念混淆而影响理解，本文中仅研究无限期投资收益率，并统 率最大的投资组合，或在给定期望回报率水 下风险最低的 称为资本化率。 投资组合。对此，笔者持怀疑态度，因为在现实中这样的假设 投资收益率针对于个别人时，可称为个别投资收益率，其 并不总是成立