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深圳市中小企业信用担保中心 深圳市中小企业信用担保中心 业务学习 2007年5月31日 房地产交易税费 房地产交易税费 主讲：主讲：李明李明（（注册房地产估价师注册房地产估价师）） 主讲主讲：：李明李明 （（注册房地产估价师注册房地产估价师）） 一.一.非居住用房交易税费非居住用房交易税费 一一..非居住用房交易税费非居住用房交易税费 二.二.居住用房居住用房（（普通住房普通住房））交易税费交易税费 二二..居住用房居住用房 （（普通住房普通住房））交易税费交易税费 三.三.居住用房居住用房（（非普通住房非普通住房））交易税费交易税费 三三..居住用房居住用房 （（非普通住房非普通住房））交易税费交易税费 四.四.土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法 四四..土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法 五.五.关于旧房转让时计算扣除额的规定关于旧房转让时计算扣除额的规定 五五..关于旧房转让时计算扣除额的规定关于旧房转让时计算扣除额的规定 非居住用房交易税费非居住用房交易税费 非非居住用房交易税费居住用房交易税费 非居住用房交易税费非居住用房交易税费 非居住用房交易税费非居住用房交易税费 转让非居住用房，如写字楼、商铺，主要涉及到以下几项税费： （1）印花税：房价的0.05% （2）营业税：转让价与购进合同价的差价的5% （3）城建税、教育费附加：营业税额的4%； （4）土地增值税：按转让房产所取得的增值额征收土地增值税，增值 额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建 税、教育费附加等)金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除 项目金额的50%— 100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项 目金额的100%—200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额的200%的部分，税率为60%。 （5）所得税：企业所得税率为15%，个人所得税率为20%。 （6）契税：房价的3%，由受让方缴纳。 非居住用房交易税费非居住用房交易税费--案例案例 非非居住用房交易税费居住用房交易税费案例--案例 非居住用房交易税费非居住用房交易税费--案例案例 非居住用房交易税费非居住用房交易税费案例--案例 某企业自建一栋写字楼，房产证上注明建构价款为1500万元，后来企业补缴了地价900 万元，装修费500万元。目前市场价值约7000万元。则交易税费计算如下： （1）印花税：7000×0.05%=3.5万元 （2）营业税：转让价与购进合同价的差价的5%，即： (7000-1500-900-500) ×5%=205万元 （3）城建税、教育费附加：营业税额的4%，即：205 ×4%=8.2万元 （4）土地增值税：按转让房产所取得的增值额的30%~60%计算土地增值税。扣除项目 指购进房价加印花税、营业税、城建税、教育费附加等。 扣除项目金额=1500+900+500+3.5+205+8.2=3116.7万元 增值额=7000-3116.7=3883.3万元 应缴土地增值税=3116.7 × 50% × 30%+3116.7× 50% × 40%+（3883.3-3116.7） × 50%=467.505+623.34+383.3=1474.145万元 （5）所得税：该案例产权人为贷款人，企业所得税为： （ 7000-1500-900-500-3.5-205-8.2－1474.145） ×15％＝361.4万元 （6）契税：房价的3%，由受让方缴纳。即210万元。 税费合计2262.4税费合计2262.4万元万元，，评估净值应为评估净值应-2262.42262.4＝＝4737.64737.6万元万元 税费合计税费合计2262.42262.4万元万元，，评估净值应为评估净值应-2262.42262.4 ＝＝4737.64737.6万元万元 居住用房（居住用房 （普通住房普通住房））交易税费交易税费