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物业管理  主 编 郭宗逵 前 言 物业管理在我国大陆诞生时间虽然不长，但发展很快。由于物业管理具有社区、环境和管理的独特功能，已成为城市管理、社区建设的最重要的组成部分。物业管理对于加强社会主义精神文明建设和物质文明建设，维护社会稳定，建设和谐社会将发挥越来越重要的作用。 物业管理是房地产经营管理专业一门重要的必修课程。 章 节 1物业管理导论 2物业管理的基本理论 3物业管理过程 4物业管理市场 5前期物业管理 6业主、业主大会与业主委员会 7物业管理企业 8房屋装修、维修管理 9房屋设备管理 10环境卫生、绿化管理 11治安、消防、停车场管理 12住宅小区物业管理 13高层综合楼物业管理 14物业服务收费 15物业管理认证 16物业管理的法律关系和法律责任 17国外物业管理 1 物业管理导论 本章要点 本章介绍物业管理的基本概念，物业管理的起源，现代物业管理，物业管理在我国的产生与发展，以及我国推行物业管理的意义。 1.1物业与物业管理的概念1.1.1物业的概念 物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及与之相配套的设备、设施和相关场地。 1.1.2物业的分类 根据使用功能的不同，物业可分为以下类型： （1）居住物业 （2）商业物业 （3）工业物业 （4）其他用途物业 1.1.3物业管理的概念 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 1.2物业管理的起源1.2.1物业管理的产生 物业管理是社会经济发展到一定阶段以后的必然产物。 物业管理起源于19世纪60年代的英国，在英国的第二大城市伯明翰，一位名叫奥克维娅·希尔（Octvia Hill）的女物业主为在其名下出租的物业制订并组织实施了 一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守。可以说是最早的“物业管理”。从那以后，物业管理逐渐被推广。 1.2.2现代物业管理 19世纪末至20世纪初，高层超高层建筑在美国大城市中得到迅速发展。大厦的日常管理、服务、维修、养护等专业技术要求大大超出传统的物业管理要求，适应这种客观需要的专业性物业管理机构应运而生，开启了现代物业管理的大门。现代物业管理的另一标志是物业管理行业组织的诞生。 1.3我国物业管理的产生和发展1.3.1我国香港特别行政区的物业管理 香港物业管理的基本内容如下： ①定期保养维修； ②投保； ③防止非法更改大厦用途； ④清洁和保安； ⑤改善楼宇设施； ⑥控制管理费开支； ⑦执行“大厦公共契约”； ⑧注意社区发展。 香港的物业管理收费主要是采用酬金制。 1.3.2我国大陆物业管理的产生 我国大陆对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期的广州和深圳经济特区。二十多年来，物业管理服务领域由小到大，不断拓展。物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上，发展成为和我国经济、社会协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。 1.4 我国推行物业管理的重要意义1.4.1改善投资环境 我国物业管理的发展，物业管理水平和质量的不断提高，从客观上适应了外商投资者的需要。物业管理，是投资环境不可分割的组成部分。良好的物业管理，将成为吸引外商投资的重要条件之一。 1.4.2推动房改 物业管理变过去多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理。有力地推动房改的深入和住房商品化制度的完善。 1.4.3推动现代企业制度的建立 物业管理的产生和发展，是对传统的房屋管理体制的一种革新。物业管理与传统房屋管理在管理体制上、管理机制上、管理方式上和管理内容上有很大的 区别。物业管理改变了房屋管理的政企不分的状态，推动了在房屋管理中建立“政企分开，产权清晰，自主经营，自负盈亏”的现代企业制度的建立。 1.4.4促进物业保值增值 没有物业管理或物业管理较差，房屋设备未能得到及时维修养护，一方面影响房屋的安全使用，另一方面缩短房屋及设备的经济寿命；而良好的物业管理，则会维护房屋使用安全，延长房屋及设备的经济寿命，促进物业保值和增值。 1.4.5繁荣城市经济 物业管理是城市管理的重要组织部分，物业管理促进了房地产业的发展，繁荣了城市经济。物业管理拓宽了城市就业渠道，推动了第三产业的发展。 1.4.6促进和谐社会建设 物业管理改善了居住环境，提高了人民群众的生活条件和生活质量，推动了社会主义精神文明建设和物质文明建设，维护了社会稳定，促进了和谐社区、和谐社会的建设。 复习思考题 1、简述物业的含义。 2、物业分