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房屋维修与预算 绪论 1.1房屋维修管理的意义 一、房屋维修的概念 房屋维修是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养。 二、房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 在物业管理中，房屋维修是一项基础工作，衡量物业管理水平的高低，在很大程度上取决于房屋维修管理的好坏，物业管理企业经营效益的好坏，也在很大程度上依赖于房屋维修管理的成果。 1.从物业自身的角度看 2.从房地产业的角度看 3从物业管理企业的角度看 4.从使用者和社会的角度看 1.2房屋维修管理的范围和标准 一、维修工程的分类 按房屋的完损程度和维修工程的性质，维修工程分为小修、中修、大修、翻修和综合维修五类。 1.小修上程 小修工程即在维修过程中构件、配件和设备轻微损坏，用工少，综合平均费用不超过该房屋现时造价的1％，为保持房屋原完损等级的养护工程。 2.中修工程 中修工程是指房屋少量部位损坏，已不满足建筑结构要求，需进行局部维修，维修工程中只涉及或拆换少量主休构件，工程费不超过该建筑物同类结构新建造价的20％，为保持原房屋规模和结构的工程。 3.大修工程 大修工程是指涉及或拆除部分主体构件和设备，工程费用超过该建筑物同类结构新建造价的25%的工程。 4.翻修工程 翻修工程是指全部拆除，另行设计重新建造，或只利用原房屋少数主体构件加以改造的工程。 5.综合维修工程 综合维修工程是指成片多幢（或面积较大的单幢楼房）大、中、小全项目维修，其费用超过该建筑物同类结构新建造价的20%的工程。 二、修缮范围 1）用户因使用不当、超载或其他过失引起的损坏由用户负责赔修。 （2）因用户特殊需要对房屋的装修，以及进行拆、扩、改建时，必须报请管理单位鉴定并经其同意，修缮费用由用户自理。 （3）因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏，用户应负责修缮。 （4）市政管道及处理装置、道路、桥涵、房屋进户水表之外的管道线路、天然气管道及灶具.人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。 三、修缮标准 修缮标准是按不同的结构、装修、设备条件，将房屋分为“一等”、“二等以下”两类面分别制定的。一等房屋指钢筋混凝土结构、砖混结构和砖木结构中的一等房屋；二等以下房屋指钢筋混凝土结构、砖混结构中的二等房屋和砖木结构中的二、三等房屋以及简易结构房屋。 修缮标准按主体工程，木门窗及装修工程，楼地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉饰工程，水、电、卫、暖等设备工程，金属构件及其他等九个分项工程确定。 1.主体工程 主要指屋架、梁、柱、楼面、屋面、基础等主要承重构件的维修。当主体结构损坏严重时，无论修缮哪一类房屋均应要求牢固、安全、不留隐患： 2.木门窗及装修工程 木门窗应开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、平整、美观，接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。 3.地面工程 楼地面工程的维修应牢周、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒水泛水现象。如房间长期处于潮湿环境，可增设防潮层，木基层或夹砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混凝土楼面。 4.屋面工程 屋面必须确保安全，不渗漏，排水畅通。 5.抹灰工程 抹灰应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。 6.油漆粉饰工程 油漆粉饰要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件应进行周期性油漆保养。各种油漆和内、外墙涂料以及地面涂料，均属保养性质，应制定养护周期，达到延长房屋使用年限的目的。 7.水、电、卫、暖等设备工程 房屋的附属设备均应保持完好，保证运行安全，正常使用。电气线路、电梯、安全保险装置及锅炉等应定期检查，严格按照有关安全规程定期保养。对房屋内部电气线路破损老化严重、绝缘性能降低的，应及时更换线路。当线路发生漏电现象时，应及时查清漏电部位原因，进行修复或更换线路。对供水、供暖管线应做保温处理，并定期进行检查维修。水箱应定期清洗。 8.金属构件 金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。 9.其他工作 损坏或堵塞的应及时修复或疏通。 1.3房屋维修管理的内容 一、房屋维修监督管理 监督管理要坚持“预防为主”的方针，从认真做好技术交底抓起，加强施工过程中的质量检查,隐蔽工程检验，工程变更审定等主要环节，使维修工程质量达到国家规定的验收标准。 （1）维修丁一程的组织与监督。 （2）按《房屋修缮技术管理规定》，做好承发包合同的签订、工程技术交底、处理工程变更的工作。 ①签订承发包合同。 ②工程技术交底。 ③处理工程变更。 二、房屋维修质量管理 修缮企业要认真贯彻“百年大计，质量第一”和“预防为主”的方针，做到精心查勘、精心设计、精心施下，贯彻“准施工谁负责”的原则，把维修施工纳人质量第一的轨道上来，为用户提供安全、舒适的使用环境。 （一）建立健全