房地产行业投融资新策略探讨.pdfVIP

魏 经 营 战 略 ■■■r：o EM—PORARYECONOMICS 【摘要】由于国家资本市场进入难、国家加强政策调控 以 现阶段 ，我国的金融市场体系仍然不够健全，市场上还会 及银行收缩信贷政策等 ，我 国房地产投融资面临着空前的困 出现资金供给不平衡等问题，从而导致房地产投融资成本的增 境。本文从房地产投融资过程 中的问题 以及授融资环境特征 出 加 ，有的企业甚至还会出现资金匮乏、资金断裂，直接影响项目 发，分析房地产投融资模式，在投融资模式的选择上寻找新 的 进程。金融市场不健全还体现在房地产项目仍无法满足市场的 投融资策略，解决房地产行业资金短缺这一难题 。 各种需求。金融市场体系的不够完善还将会导致政府监管失 【关键词】房地产 投融资 策略 调 、政策调控不平衡等1司题 ，这都将会影响到房地产金融创新 在政府控制房价、银行货款政策控制等～系列宏观调控政 管理以及投融资的全面发展。 策环境下，房地产急速投资活动受到限制。同时，房地产贷款增 3、房地产信托规模下降 幅的下降直接影响房地产开发的规模和项目完工速度。受到我 由于银行信贷的亲周期性 ，经济顺周期时银行等主流金融 国房地产调控政策、银行信贷收紧等影响，房地产开发投资资 机构会出现群体性多贷现象，而房地产信托由于资金成本较 金来源中自筹资金比例逐步提高。2012年12月房地产成交量 高，缺少发展的主流空间；在逆周期时期，主流金融机构则出现 延续反弹趋势，带动 “国房景气指数”持续反弹。全国百城 (新 群体性拒贷现象，房地产信托作为房地产开发投资资金来源之 建)住宅平均价格自2012年 6月止跌后连续 7个月环比上涨， 一 ，被动获得阶段性发展机会。2005年以来房地产信托新成立 预示房地产市场正逐渐走出底部。 规模重心不断上移，GDP增速则仍于下行趋势，房地产信托规 一 、 房地产投融资问题 模呈明显的逆周期特征。相较96538亿的新增房地产开发投资 房地产行业的资金密集特点决定了房地产投融资对金融 资金总额，新增房地产信托资金规模比较小，对房地产行业资 市场的依赖 ，而房地产资金在需求与使用上存在着问题与矛 金支撑力度就会非常有限。 盾。首先，房地产项目工程的资金投入都是比较大的金额 ，有的 三、房地产投融资模式的选择 甚至上亿元，而一般的投资者自有资金额度有限且无法撑起如 1、房地产融资模式的选择 此大额的投资；其次，房地产通过各种融资渠道获得资金，有 自 (1)有价证券形态模式。投资人对项 目的投资由原来的掌 筹资金 、银行贷款、委托贷款以及其他资金 ，来源相对比较分 握无权直接转化为拥有股权的证券形式。这样既可以细分房地 散，而一般的房地产业在投资的过程中都相对的集中，这是房 产的总价值，还可以在保证产权归属的情况下使得房地产资金 地产资金需求与使用的第二大矛盾；再次，资金一旦投入，房地 经营更专业化 、规范化。运用证券的形态，房地产行业可以运用 产业无法流动以及变现 ，具有长期和固定的特点，而资金具有 大量的比较闲散且量小的资金，加快企业资金回拢 、满足企业 很强的流动性。房地产投融资中的这些矛盾就会引发企业各方 资金的需求。与此同时可以吸引小投资者的投资，改变融资格 面问题，其中一个很大的问题就是风险预期比较难，再加上融 局单一的缺陷。 资渠道不通畅，很