略论房地产企业最优投资组合.pdfVIP

[1】国房地产金iA ·2010·第9期 1 房地产企业最优投资组合的概念 避者、风险偏好者和风险中立者。不同的风险偏好会 笔者认为，所谓房地产企业最优投资组合 ，就是 导致投资者选择不同的投资组合，或者承担较多的风 指以资产组合理论为基础，以全部投资产品为对象， 险并获得较高的收益，或者承担较少的风险同时获得 而选择投资产品最优组合集合与制定最佳投资决策的 较低的收益。风险及风险偏好是最优投资组合的核心 过程。 要素之一。③时间及时间弹性。这一要素包含双重意 资产组合理论表明，收益和风险是投资组合的核 思，即时间价值和期限性。这里的时间价值特指货币 心要素。对于具有高收益、高风险特征的房地产企业 的时间价值。货币的时间价值概念是研究货币资金跨 来说，合理地选择 自己的最优投资组合，毫无疑问首 时间配置问题的基石。一般认为，货币的时间价值是 先必须考虑收益和风险这对核心要素及其影响程度。 指当前拥有的一定量的货币比未来拥有的货币具有更 但是，笔者认为仅仅拘泥于这两个要素是不够的，应 高的价值。货币的时间价值具体通过利息来表示。利 该有所发展、有所创新。具体来讲，就是要同时考虑 息分为单利和复利。利率的高低和投资期限的长短即 “六大要素”，即：①收益及期望收益。这里的收益是 时间弹性，是我们在选择最优投资组合时必须考虑的 广义的，包括现金流入和资产升值。资产组合的期望 又一基本要素。④空间及空间弹性。指的是各种投资 收益是资产组合中各项资产的期望收益以各项资产比 产品在投资领域或区域范围上的规定性。有的投资产 例为权重的加权平均值。投资者最主要的目的是获取 品空间范围广，有的投资产品空间范围窄；有的投资 最大化的收益，因此收益是最核心的要素。由于风险 产品有投资领域或区域上的限制 ，有的则没有限制。 的存在可能导致投资者的实际收益偏离其预期收益 ， 空间弹性强的投资产品在资产组合中的位置 占优。⑤ 因而投资者需要在收益与风险的矛盾 中进行权衡。 数量及数量弹性。每一项投资都无不体现为一定的数 ②风险及风险偏好。投资风险，是指在投资活动中， 量和金额，各种投资产品可容纳资金量的大小对其在 由于各种经济变量的变化，从而导致投资者不能获得 资产组合中能够扮演什么样的角色有着直接影响。有 预期收益或遭受损失的可能性。风险可以划分为系统 的投资产品有投资数量限制，有的则没有限制；有的 风险和非系统风险，前者是指在最充分的分散条件下 是上限，而有的则是下限。在此称之为数量弹性。数 还存在的风险，是对全部投资产品都会产生的风险； 量弹性愈强，其投资产品愈优。⑥流动性及流动性偏 而后者则是指那些可被分散化消除的风险，是只作用 好。流动性是金融机构的生命线 ，也是房地产企业这 于单个投资产品的风险。根据投资者对资产的风险和 一 准金融机构的生命线。流动性主要指投资产品在市 收益的偏好不同，可以将投资者划分为三类：风险规 场上的变现能力。考虑流动性偏好要素 ，就是在构建 10 [1】国房地产金融 ·开发与经璺 投资组合时必须坚持流动性 占优的原则。 区别或特点是：①福利性；②成本较低；③市场风险 通过以上论述，不仅阐明了资产组合理论的内容 性较低 。 及其与房地产企业最优投资组合的内在联系，而且在 3．非住宅开发投资。非住宅房地产 ，是指与地 解读经典资产组合理论之资产组合核心要素的基础 产和住宅房地产相对应的工业房地产，商业服务业房 上，发展出了房地产企业选择最优投资组合必须考虑 地产，旅游业房地产，文、教、科、卫、体等社会公 的 “六大要素”，从而为进一步研究开劈了道路。 共事业房地产 ，党政国防房地产，还包括城市公共品 2 全部投资产品：房地产企业最优投资组合的对象 类建筑物和构造物及与之相对应的权利集合。其主要 笔者在前文中提出，房地产企业最优投资组合的 特征：①投资数量更大；②风险性更高；③期限性更 对象是其全部投资产品。这里需要明确的是 ，投资产 长。 品并非等同于投资工具 ，而是投资渠道、投资方式、 4．非开发性房地产投资。非开发性房地产投资 投资工具的集合体。房地产经济是实体经济