房地产开发企业整体资产评估中存货评估方法的探讨.pdfVIP

◆ 李 立 房地产开发企业的主要资产一般集中反映在存 品”科 目。 货科 目，归集房地产开发企业开发项 目的所有成本 ， 从房地产企业存货的实物形态来看 ，主要包括 从实物形态上主要分为土地使用权 、在建工程和 已 土地使用权、在建工程和 已建成的商品房。 竣工的商品房等。作为房地产开发企业整体资产评 二 房地产开发企业存货的评估方法 估 中的存货评估 ，与一般房地产评估和其它行业的 (一) 目前存货的评估方法 存货评估存在很大差异 ，目前不同评估公司的具体 目前在房地产开发企业整体评估过程 中，各评 处理方法也不尽相同。本文意在通过研究房地产开 估机构对存货评估的处理方式并不相 同。大部分机 发企业存货的特点，结合评估规程，探索房地产企业 构是 由房地产评估小组按照一般房地产评估的原理 ， 存货评估的解决方案。 采用市场法、成本法、假设开发法等评估方法 ，评估 一 、 房地产开发企业的存货构成 出在建工程或商品房的市场价值 ，项 目经理将房地 房地产开发企业的主要资产一般集中反映在存 产专业人员的评估结果直接计入存货评估值 。 货科 目，主要包括开发成本和开发产品。其它作为一 这样做实际上并未考虑到整体资产价值评估 中 般工业企业所共有的原材料 、低值易耗品等不作为 存货评估与单项房地产评估的区别。一般的房地产 本文研究的内容 ，由房地产企业建设用于 自用的办 评估是评估房地产在正常市场条件下的公允价值水 公楼和用于 自主经营的商业用房等应计入在建工程 平 ，除非在特定的评估 目的下，通常不考虑价值实现 和固定资产科 目，也不作为本文研究的内容。 过程 中需缴纳的相关费用和税金。而在进行企业价 存货中的开发成本相当于工业产品的制造成本 值评估而评估企业的净资产时，相关的土地增值税、 和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。开 营业税金及附加、企业所得税等应予扣除，才能真实 发成本主要核算 以下几个成本项 目：土地取得费用、 反映企业净资产的价值水平 ，否则在确认收入，结转 前期工程费、基础设施费、建安工程费、配套设施费、 相应成本和税金后将会形成亏损 。 开发间接费等。 也有个别机构将存货中的账面价值直接作为评 房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发 估结果 ，这显然是不合理的。 过程并经验收合格后应进行成本结转 ，将开发完成 一 些机构在评估存货时考虑了相关税费的影响， 产品的成本从 “开发成本”的有关科 目转入 “开发产 将其扣除后得到评估结果 ，但对于扣除的项 目、扣除 54 铂鲵 20083 ×企业所得税率 管理费率)。 (2)注意存货与预付工程款的关联性。房地产企 在评估在建工程价值时应注意以下几个问题 ： 业的会计为了方便与工程建造方工程款结算的需要， (1)由于在建工程账面价值不是完整的建设成 有时把预付工程款列在预付账款科 目。实际预付工 本 ，故在进行评估时需要对整个项 目的建设总成本 程款为开发成本的一部分 ，如按形象进度评估存货 进行合理估算，如果总成本估算不准确，将会对在建 时 已将该部分考虑在 内，则预付工程款不要再重复 工程的评估价值产生影响。 评估，或可在资产清查时将这部分预付工程款调整 (2)要注意在建工程市场价值评估时的价值内 至存货科 目，避免重复评估 。 涵 ，例如如果在运用假设开发法进行在建工程市场