新建住房吸纳周期：一个领先的预警指标.pdfVIP

廛丝 直 CHINAREALE ATE 新建住房吸纳周期：一个领先的预警指标 杨振鹏 刘洪玉 清华大学房地产研究所 摘要：新建住房吸纳周期，即期末可售新房存量与每月销售速率的比值。在房地产市场分析中，新建住 房吸纳周期经常作为一个反映市场供需状况的重要指标出现。大多数美国咨询机构认为，正常市场中 吸纳周期应在6个月左右，吸纳周期过长说明买方主导市场，过短说明卖方主导市场。在我国，由于住 房市场与美国存在较大差异，吸纳周期的含义也会有所差别，但国内学术界对这个指标的研究并不丰 富。本文从两个方面扩展 了郑思齐、刘洪玉(2004)对吸纳周期的研究：首先，本文把研究范围扩大到全 国39个重点城市，考察 “吸纳周期领先于住房价格变化”是否普遍成立；其次，本文设计了针对我国城 市的预警方案，并用近5年以来的数据进行了检验。 关键词：吸纳周期，房地产市场监测，预警，预报 中图分类号：F293．3 文献标识码 ：B 文章编号：1001—9138一(2011)01-0003—13 收稿 日期：2010—1卜15 一 、 研究背景 可能被提前抑制。 在房地产市场分析报告中，分析师经常把市 此前，曾有学者 以“交易量 ”作为反映市场活 场活跃程度解读为房价的风向标。在一部分人看 跃程度的变量，对这一命题进行过实证研究，但得 来，新建住房销售活跃预示着房价将要上涨；而 到的结论不够明确。从技术角度上讲，选择 “交易 销售萎靡则预示着房价上涨势头将会减弱。考察 量 ”代表市场活跃程度有 以下三个缺点：第一，交 这一假说是否在全 国范围内普遍成立具有重要 易量的波动经常受到偶然因素影响，例如大项 目 意义。如果新房销售活跃程度与房价之间确实存 突然开盘等，特别是在城市规模有限、数据采集频 在着领先一滞后关系，则意味着从理论上讲，人 率较高的情况下，这将引入很多无意义的“噪音”； 们可以通过观察前者的变化预判房价的走向。在 第二，交易量本身缺乏经济含义，在不同城市之间 这一假说成立的前提下，肩负稳定住房价格任务 无法横向比较；第三，即使对于同一个城市，若干 的政府部门可以建立一个预警机制，密切监测新 年前的交易量和当前的交易量也不一 房销售活跃程度，并在市场冷热程度发生扭转后 比较，城市规模的变化、市辖范围的调 及时出台相应政策，这样 ，房价波动的趋势就有 到这一指标的含义 。 宣丝 直扬 CHlNAREALEs1ATE 因此，本文选择了另一个反映市场活跃程度 力”。 的变量——吸纳周期，作为研究对象，重新验证这 (二)交易活跃程度与住房价格的相关现象 个命题。吸纳周期，即按照当前的销售速度，新建 近几年来，越来越多的研究对住房市场上普 住房的库存量 (期末累计可售量)可供消化的月 遍存在的“量一价相关’砚象予以了关注。“量一价 数。相对于 “销售量”指标，吸纳周期不易受到大 相关”现象是指，在住房价格上涨的阶段，交易量 项 目开盘的影响，在进行横向比较和纵向比较时， 一 般也较高；而在住房价格下跌的阶段，交易量则 采用这一指标也可使分析更有意义 。 往往较低。 在本文的后续实证研究中，首先在全国层面 对于 “量一价相关”现象背后的原因，学术界 上检验了吸纳周期与住房