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我 国土地出让方式分析探索 韩振华 殷跃建 (中国地质大学资源学院 湖北武汉 430074) 摘 要：本文简要介绍了我国土地使用权出让的主要方式，并进行了分析。在 目前的政策、经济背景下，土地出让市场 各种新现象不断涌现，与~t,gl时，一些大中城市也对土地 出让方式进行了新的探索。 关键词：土地出让方式 新现象 创新探索 开发商介入到土地一级市场 ，首先解决了土地储备中心 圜 莲 差 雪 矍 融资的难题，土地储备中心将项 目交给有实力的开发商。转 实践的基础上不断显现 ，尤其是在我国现行的政治经济体制 让土地一级开发权的同时，政府严格规定了开发利润，这就 下，完全的市场化，是不能调和各方面矛盾的，所以土地市 使得土地市场的价格和正常秩序得以维持。 场出现了很多新现象。 在解决搬迁的问题时，政府能够帮助开发商和搬迁安置 对象两者找平衡。一方面保障开发商工程施工的进行和既定 1 我国现行土地出让方式 利润的获得，另…方面积极促使就地还建工程。这不仅改善 我国目前有招标、拍卖、挂牌、协议4种土地出让方式， 了搬迁安置对象的居住环境，同时在不影响原住居民住房实 特别是 “8·31”大限之后，招拍挂已逐步成为国有土地使用 际使用价值的情况下确保其不用按照高昂的住宅市场价格支 权出让的主要方式，基本实现了土地的市场化。由于适用范 付费用。 围与竞争机制不同，不同方式对地价的影响结果也不相同。 2．1．2收益分配 相对非经营性用地而言，经营性用地一般有更高的预期收益， 对于开发增值部分的分成，武汉市江夏地块是政府和开 而且招拍挂方式引进了竞争机制，因此，与协议出让比较，招 发商5：5分成，并且在规划得到审批的前提下转让该地块开 拍挂出让地价相对较高。 发权利。 招拍挂这3种公开出让方式对地价的影响也存在差异。 从收益分配的角度来看，实现了政府和开发商的双赢。 招标地价不完全由土地预期收益所决定，社会公共 目标或政 长期以来政府对土地一级市场的垄断，使得一级开发增值部 府意图在其形成中起着非常重要的作用。拍卖出让是在各竟 分转化为地价成本，无形中抬高了士地招牌挂的价格门槛。 买者之间公开竞争，每个竞买人可根据对手的报价，提出更 开发商的介入，使政府在零投入的基础上获得土地出让收益 高的报价。因此拍卖出让是最具有竞争性的交易方式，拍卖 和土地一级开发增值收益，使政府部门能不断完善其社会职 地价完全是市场竞争机制的产物，完全由土地最佳预期收益 能。对于开发商，其拿地成本有所降低，对于从总体上控制 所决定。挂牌与招标、拍卖同样是竞争性报价，但又存在不 房价会有一定的作用。同时，其建筑规划受到严格的限制 ，将 同，挂牌出让使得竞买人有较长的决策时间，有多次竞买机 为城市整体规划的实施奠定基础。 会，竞买人可作出冷静决策，因而挂牌出让地价更能反映开 2．2土地 出让市场新现 象 发商对土地的真实评价 。 2．2．1合作建房 2 城市土地出让热点及分析 2006年的10月底，温州合作建房成功拿地。之后天津 发起大概不到一年时间，全国媒体热炒，成为一大焦点。2008