典型房企财务战略的选择.pdfVIP

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ll观察金·融资本I OBSERVATION ·FINANCIAL 上差重重垂要要市依公因素据司为。研房熏还地究必霎对产须妻现充象霎金分研,流霉考究喜与虑现一企金般攀业流企财量差业务与在上弹生性市薹产和公薹经运司圣财萎营营囊务、资筹豢本战资管略等之理方琴面中问0P的有H关着战系很略。除大的影了考的不响虑企同..本、I文的经以营万性科现和金碧流梓量园和两现家余血储嘉刑备喜狡篓帅两善豢个l__IlI 典型房企财务战略的选择 万科与碧桂园的现金流比较 现金流水平对 比分析。2007年之前,碧桂 园在净利润高于万科,资产周转率也高于万科。 万科企业概述 不过 ,这一优势在宏观经济低迷期往往不能 近年来万科的行业地位及盈利模式面临 持续。万科在利用银行资金上比碧桂园更有优 挑战 ·第 :行业地位。过去一年 ,相对保守的 势。碧桂园2008年中报披露,碧桂园同期向银 扩张速度,使得万科较竞争对手的优势有所缩 行借贷47.12亿元,2007年底为42.27亿元,升幅 小。以土地储备为例 ,即使不考虑在香港上市 不大。而截~2008年9月底,万科借款约170.7亿 的碧桂 园等公司,在A股 中,保利地产的土地 元。万科的借款规模几乎是碧桂园的4倍。今年 储备 已经达到了1547万平方米,金地 (994万) 1月,万科实现销售面积28.6万平方米,销售金 和招商地产 (661万)也加快了追赶的步伐 。第 额21.9亿元。同比上升24.2%和18.6%。销售额约 二 盈利模式。以2007年的业绩指标来看,万科 是碧桂园同期的3信。在经济低迷期拥有大量的 的盈利能力在四大公司中并未表现出明显的优 现金,是进行反周期运作的基础。香港的恒隆 势。相反,其净利润率反而是最低的。如果与保 地产董事长陈启中在1997年后地产低迷期低价 利相 比,后者的毛利率略低 (有结算滞后的因 拿地开发,大赚3oo{L港元。 素),但由于其运营成本低,其净利润率反而大 就财务战略而言,两者都有不同。在2004— 幅超过了万科。 2008年期 间,总体上万科财务战略从扩张型转 向防御型。从2006年扩张加大投资规模,导致 碧桂园企业概述 现金流剧增,~J2OO8年下降,如此大起大落体 碧桂园是 个善于制造神话的企业。2004 现出万科并没有制定出 个适合 自身发展的财 年,其资产负债率为82.26%,2005年为83.45%, 务战略。而碧桂园则相反,稳固发展型是其财 2006年为90.37%。这样的资本负债结构,或许 务战略主线。表现在:第一,碧桂园根据 自身经 比其他地产商更难获得银行的支持。对比同期 营状况确定最佳发展速度,不急于冒进;第二, 的雅居乐地产(3383.HK),其资产负债率分别为 从财务上追求稳健,控制负债高额与负债比率; 88.12%、53.12%{n57.77%。2004至2006年土地成 第三,谨慎从事企业并购。

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