对房地产保有税的几点思考.pdfVIP

l【】国房地产金融 ·理 论 舔 索 中图分类号：F293．30 税范围。由于现行房地产保有环节的税收对居民自有 文章编号：lo06—7388(20l0)ll一0015-03 住房免税，因此 ，房地产保有税的开征以后，将会对 文献标识码：A 住宅房地产市场产生何种影响，是理论界研究的重 摘要：房地产保有税是一把 “双刃剑”。对住宅 点，也是本文的研究对象。 房地产保有环节征税能够有效限制房地产市场的投 1 对房地产保有税的一般认识 机性需求，从而改善房地产市场 “供不应求”的局势， 1．房地产保有税的征收 目的 以达到抑制房价过快上涨的 目的，但是，传统的房地 我国开征房地产保有税的主要 目的应该定位于抑 产保有税同样会抑制消费，打击对房地产的真实需 制房地产投机 ，平抑房价。其关键是增加税收支出， 求，影响房地产市场的健康发展。因此，在房地产保 降低房地产投机的预期收益率。目前我国房地产的流 有税正式出台之前，必须合理设计税制，使其充分发 通环节税费多，税负重。而我国房地产市场是典型的 挥税收调控职能的同时，将其对消费的影响降低到最 卖方市场，流转税可以轻易转嫁给购买方，因此，现 小 。 行的房地产税制不仅无法起到抑制房价上涨的目的， 关键词：房地产保有税；投机性需求；改善性需 反而引起房价的加速上涨。使税收政策的执行结果偏 求 离了政策制定的目标。房地产保有税对房地产的保有 环节征税，具有典型的财产税的性质，其税负难以转 面对2010年第一季度住宅房地产价格上涨趋势 嫁 ，可以有效的降低房地产投机的收益率。 一 度失控的形式，国务院及相关部门连续出台了一系 2．房地产保有税的税制要素 列金融调控措施 ，并将相机出台税收调控的政策措 科学合理的设计房地产保有税，提高保有环节的 施。因此，坊间关于即将对住宅房地产保有环节征税 税负是实现打击房地产投机的前提。普遍认为，房地 的流言非常多。根据中国房地产税制改革的方向和房 产保有税的纳税义务人是拥有房地产的 自然人和法 地产市场发展的需要，对住宅房地产保有环节征税已 人．征税范围是纳税人的商业用房以及居住用房 ；计 经是大势所趋。 税依据是房地产的市场价值或租金；为有效打击投机 房地产保有税改革的基本框架是 ，将现行的房产 需求的目的，其税率应该按照房地产的用途以及住宅 税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税 面积或市场价值科学合理的设计差别比例税率为最 费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房地产保 佳；纳税期限实行按年计算、分期缴纳的征收方式； 有税，并将居民自有居住用房纳入房地产保有税的征 纳税地点为房地产所在地。 15 [1】国房地产金融 ·2010 ·第 11期 2 房地产保有税与房价的关系 税的开征，使得这些闲置房不再 “零成本闲置”。增 1．房地产价格上涨过快的原因分析 加 了业主的持有成本，从而刺激这些存量房投入市 (1)需求的增加。随着城市化进程的加快和城市 场 ，盘活现有的房地产存量，从而增加有效供给。 规模的不断扩张，一方面，城市居民人 口的膨胀产生 (3)改变消费者的心理预期。房地产保有税的开 了大量的住房需求，另一方面 ，原有城市居民由于收 征，标志着政府对房地产市场宏观调控的加强，即将 入水平的提高，同样需要改善住房环境、提高住房条 买房的消费者将产生房价不再坚挺甚至会下降的心理 件。最后，由于房地产的资产属性和对房地产市场的 预期，由于对住房的 “刚性需求”的特殊性 ，除急于 预期