划拨土地上单位集资房买卖合同效力新思考.pdfVIP

青海社会科学 2011年第4期 划拨土地上单位集资房 买卖合同效力新思考 邹 岿 摘 要：目前，对于所有人为牟利而订立的划拨土地上单位集资房买卖合 同的效力无论在法学理论 上还是在司法实践中都存在着很大的争议。划拨土地上单位集资房是政府为解决城市低收入家庭住房困 难而兴建的政策性住房，只有符合条件的特殊对象才能享受，其价格包含 了国家财政补贴，具有社会福利 性质，所有人并不具有完整处置该房产的权利，是一种有限产权的房屋。所有人私 自转让该集资房的行为 不仅使国家对城市低收入住房困难家庭的保障措施落空，而且也损害了社会公共利益，因此所有人私 自转 让该集资房而订立的买卖合同应当一律认定为无效。 关键词：划拨土地 集资房 合同 效力 公共利益 中图分类号：D922．38 文献标识码：A 文章编号：1001--2338(2011)o4—0o84—04 作者简介：邹岿，男，安徽大学经济学院法学讲师兼国家注册律师。研究方向：经济法和法经济学。 在 国有划拨土地上兴建的单位集资房二手交易中，单位职工为牟利而擅 自将集资房指标、在建或 已竣工集资房对外转让，而买房人出于集资房低廉价格的强大吸引力，在明知有风险甚至明知集资房 尚未取得房地产双证的情况下，仍然与卖房人签订了所谓的集资房屋买卖合同或转让协议，由此引发 的纠纷不断发生，其中相当数量的纠纷被当事人诉至法院。对划拨土地上单位集资房买卖合同究竟 是否具有法律效力的问题，无论在法学理论上还是在司法实践中都存在着极大的分歧和争议。 一 、 划拨土地上单位集资房买卖合同效力的论争 对于划拨土地上单位集资房买卖合同效力的问题，在法学理论上无效论者和有效论者在 以下几 个方面表现出尖锐的对立。 (一)关于适用 《城市房地产管理法》第37条和 《合同法》第52条能否作为认定集资房买卖合同 效力的根据 无效论者认为：根据 《城市房地产管理法》第37条 “未依法登记领取权属证书的房地产，不得转 让”和 《合同法》第52条 “合同存在违反法律、行政法规强制性规定情形的，应当认定为无效”的规定， 在领取房屋产权证书前签订的划拨土地上单位集资房买卖合同应当一律认定为无效。 有效论者认为：根据 《物权法》第 l5条 “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权 的合同，除法律另有规定或者合同另有约定以外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同 效力”和 《合同法》第5l条 “无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同 后取得处分权的，该合同有效”的规定，出卖人在取得房地产证前虽然双方履行房屋转让合同确实存 在着障碍，但出卖人一旦取得了房地产证也就同时取得了对房屋的完全处分权，更重要的是 《城市房 84 地产管理法》第37条属于行政管理性规范而非合同效力性规范，其效力范围仅及于房屋出卖人而不 能及于合同相对方即房屋买受人，即划拨土地上单位集资房买卖合同应当认定为有效。 从以上也可以推出，无论是无效论者还是有效论者均认为在领取房屋产权证书后签订的划拨土 地上单位集资房买卖合同可以认定为有效。 (二)关于适用 《城市房地产管理法》第40条第一款能否作为认定集资房买卖合同效力的根据 无效论者认为：根据 《城市房地产管理法》第40条 “以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产 时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，未经审批的划拨土地上单位集资房 买卖合同应当一律认定为无效。 有效论者认为：划拨土地使用权房地产转让不存在前置许可审批，而是关于划拨土地使用权随房 转移过程中，其使用权类型的处置审批…，即划拨土地上单位集资房买卖合同应当认定为有效。 (j)关于适用 《合同法》第79条第一款能否作为认定集资房买卖合同效力的根据 无效论者认为：根据 《合同法》第79条第一款 “根据合同的性质不得转让”的规定，集资房资格的 取得是建立在职工特定身份的基础上，而非职工根本不具备依附性的身份关系，因此在划拨土地上单 位集资房买卖合同应当一律认定为无效。 有效论者认为：双方当事人在平等 自愿的基础上签订了集资房买卖合同，只要合同内容既没有违 反法律和行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益、集体利益和他人合法权