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房地产投资与房地产价格之关系理论与实证研究 段岩燕，田 华 (天津师范大擎城市与环境科学学院，天津300387) 【摘 要】文章从理论和实证的角度，分析研究了房地产投资与GDP协调发展的关系、房地产价格与居民可支配收 入的合理比例问题以及房地产投资与房地产价格之间互为影响的关系，得出房地产投资与房地产价格呈正相关关系。 【关键 词】 房地产价格；房地产投资；房价收入比 【中图分类号】F。293．3 文【献标识码】A 【文章编号】1004—2768(2009)02—0124--．04 近几年来我国经济发展迅速 ，特别是 2003年以来 GDP以 代 ，罗默和卢卡斯的内生增长理论用包括人力资本投资、研究 高于9％的年增长率增长，作为国民经济的支柱产业——房地 与开发费用等在内的投资新概念，替代了传统意义的投资概 产业对经济增长的拉动功不可没。同时，房地产价格也以年均 念 ，再次得出高投资率带来高经济增长率的结论。从上述西方 20％的增长率快速增长，增长势头快于房地产投资。目前来看， 经济理论的主要观点看，扩大投资对于促进 GDP增长能够发 单独研究房地产投资对经济增长作用或者房地产价格 的研究 挥重要作用。这种作用在经济增长中，通过乘数——加速数机 文献较为丰富，但研究房地产投资对房地产价格影响的文献较 制来实现经济增长 ，投资支出是总需求的构成部分，通过乘数 少，仅见于王太翌(2005)的 “关于调整房地产价格与投资的理 来增加生产，这又回过头来在加速数的作用下引发进一步的投 性思考”，fl吴老二、祝平衡(：2006)房“地产价格与房地产投资来 资，如此反复循环，产生连锁反应。但由于投资能力受经济实力 源结构”。2【】王太翌主要从理论和实证两方面分析了房地产价格 限制，在一定时期会导致投入与产出下跌 ，以类似方式产生反 对房地产投资的影响，而吴老二等主要分析了房地产投资来源 面效应。在实证研究方面，王勉、唐啸峰得出，国民经济每增长 结构对房地产价格的影响，这二篇论文对我们所要进行的研究 一 个百分点 ，房地产投资增长 l2．7个百分点；国民经济下降一 有一定的启发意义。本文研究的创新点在于论证房地产投资开 个百分点，房地产投资也下降 l2．7个百分点。DI从国际上看，许 发与房地产价格互为影响的关系，对房地产业发展具有重要的 多国家都是通过房地产投资拉动经济增长的，如 日本、美国、新 理论和实践意义。 加坡、香港等，尽管在拉动过程中存在一定的泡沫 ，但是毕竟让 房地产投资增长速度高于国民经济增长速度 ，房地产价格 经济走向了快速繁荣。无论从理论上还是实际上 ，都证明二者 增长速度也大大高于国民收入增长速度，房地产开发投资和房 之间存在互动关系，房地产投资可以作为经济发展的指示器。 价同时脱离正常增长。长期的不协调势必影响经济的快速稳定 但是如果房地产投资增长速度过快，与GDP增长明显不 发展。从长期来看，房地产业发展速度应与国民经济发展、居民 协调，也会导致积累性经济扩张。因此，城镇房地产投资增长率 收入水平相适应，GDP与居民收入水平的增长要在区域间保持 是否高，要看与GDP增长率是否协调。按照哈罗德一多马的经 一 致 ，短期增长与可持续长期增长保持一致 ，即达到经济增长 济增长模型理论 ，G=S／C(G一经济增长率，s—储蓄率 ，C一资本 和社会全面持续发展保持一致。 产量比率)，根据 C不变，并按投资=储蓄的基本原理 ，投资率 一 、 房地产开发投资与房地产价格理论 和经济增长率二者应成正比关系，但并不应该同比例增长。 (一)房地产投资与国民经济增长协调发展 GDP的增长需要房地产投资的拉动，房地产投资增长率应该高 著名经济学家凯恩斯认为通过扩大政府投资可以弥补私 于GDP的增长率。 人投资和消费的不足，从而达到提高国民收入、促进经济增长。 按照经济增长理论 ，房地产业增长一方面靠技术进步，另 哈罗德 一多马模型发展了凯恩斯的投资理论强调 了投资在供 一 方面靠消费。消费需求是经济增长的持久拉动力，没有消费 给方面对于国民经济持续增长的作用，认为高投