保障性住房的建设特点和经济分析.pdfVIP

住宅建设 ·上海建i殳科技 2011年 第4期 · 保障性住房的建设特点和经济分析 欧阳智浩 上海联合工程监理造价咨询有限公司 摘 要 随着国有资金为主体的保障性住房的大量建设，其经济性与造价控制引起社会各方 的关注。从工程经济的视角和与商品房比较入手，分析和阐述 了保障性住房在规划、单体、环境、公 建配套等方面的观念 ，并提出了建立保障性住房经济控制标准的基本框架，希望能为保障性住房 建设的不断完善作出努力。 关键词 保障性住房 建设特点 降低造价 控制标准 二战后，不论是发达的西方 国家还是发展 中的 表 1 不同住宅高度的经济分析 东方 国家，都陆续出台和实行了由国有出资或政府 支持，用以解决低收入群体居住 问题的住房政策，并 延续至今。由此可见，我国现行的保障性住房建设并 非是抑制房价的权宜之计，而是体现党和政府对低 收入群体的人性关怀和保持社会稳定的基本国策。 保障性住房有着量大面广和持续 的特点，从上 2 住区停车 海市 2011年新开工和筹措的保障性住房总面积为 近年来，在商品房住宅开发中，地下车库的面积有 1500万m 的数量上就可见一斑 。由于投资主体有 越来越大的趋势，有些楼盘还出现了整个基地满堂地 向国有转变的特征，因此保障性住房的经济性必然 下车库的案例，以作为高档住区的特色和卖点。地下车 引起我们的高度关注。不可否认的是，建筑工程的造 库的造价十分昂贵，特别是受到住宅排列的限制，地下 价控制一直是当前建设领域 中薄弱的一环。不论是 车库面积小而不规则 ，致使有些地下车库的造价高 招投标报价 、工程估算 、预算或是最后的审价 ，无不 达 4000～5000元 ／rn2，这对造价控制十分不利。为此， 都是程序性或被动型的，这些手段用于国有出资为 在保障性住房中，应倡导地面停车为主。尽量利用道 主的保障性住房建设 ，就难 以起到较好的经济控制 路周边和零星用地停车，如果条件允许还可结合环 作用了。近期发布试行的 《上海市保障性住房建设导 境设置一些浅埋式半地下车库 ，甚至是地面多层停 则》、《上海市保障性住房设计导则》等，对经济控制 车库等。必须设置的地下车库应做到集中、浅埋并争取 方面也同样缺少相应的引导和可操作性的方法。 自然通风和采光，使保障性住房的造价得以有效控制。 本文从工程经济的视角 ，从保障性住房的特点 3 环境标准 及与商品房建设的差异人手，谈一些认识和体会 。 环境是商品房住房的重要卖点之一。水景、喷 1 住宅高度 泉、广场、雕塑小品和集 中景观绿地的布设都是常见 从一些案例可见，在商品房容量相对较高的住区 的设计手法。在保障性住房中，环境的均好性应该成 中，一般都 以提高住宅高度 、减少建筑 占地、增加绿 为重要 的方面 ，并提倡 以植草坪 、乔木为主。建设环 化 、景观面积等手法来提高住宅商品的价值 。这对商 境标准达到当前国家执行的 《绿色建筑评价标准》中 品房无可厚非，但对保障性住房不宜。因为住宅越高， 的一星级为宜。其 中主要内容有 ：人均绿地面积不低 造价也就越高，楼梯、电梯的数量也因消防和使用功 于 1m ／人和 100m绿地 中不少于 3株乔木 的规 能需求而增加，但居民的实际得房面积却越来越小 定，使保障性住房环境造价控制在合理的范围之内。 (见表 1)。因此，在保障性住房建设中必须树立降低 在远郊地区成片开发的保障性住房，应注重对基 建设成本和提高得房率的基本思想，提倡在满足绿化