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城市规划“被印钞”的危机与应对 赵 力 【摘要】当前土地财政对于任何一个中国城市都有着非常重要的意义，而土地的价值取决于城市规模、 用地性质、控制指标等由城市规划制定的相关控制要求，由此政府可以通过调整城市规划，以较低的成本， 快速地产生巨大的土地收益。在如此巨大的利益驱动下，城市规划往往会成为政府、开发商的“印钞机”，通 过修改城市规模、用地性质、控制指标来迅速地提高土地收益。本文通过分析借鉴滥印钞票而引发的危害， 来思考城市规划“被印钞”产生的城市危机。并通过对比同一个城市的两个片区，对城市规划“被印钞” 采 用的不同应对手段，以及各自不同建成效果，总结城市规划应对“被印钞”的策略。 【关键词】城市规划；被印钞；滥发钞票；危机；应对 1.城市规划“被印钞”的表现 中国地方政府和西方国家很大的一个不同，就是西方国家是“税收财政”，政府的大部分 收入来自税收。而中国是“土地财政”。政府的大部分收入来自土地 （图1）。土地的价值取决 于城市规模、用地性质、控制指标等等，这些全部是规划说了算。完全一样的土地，城市规 划可以让其身价百万，也可以让其一文不值，城市规划的这一功能，使得城市发展建设中， 当出现资金困难时，首先想到的就是让城市规划来“印钞”：没有地买了，修改总规，增加规 模，开发新区；开发过程中，经济账平衡不了，修改控规，减少公共设施用地、公共绿地； 城中村改造不下去，修改指标，增加控高、容积率„„总结下来，利用城市规划来提高土地 收益，主要有以下几个方面： 1.1 扩大城市用地规模 现在，每个城市一做总规，领导最关心的就是用地规模能做到多大，能把用地规模做得 越大的设计单位，代表的水平越高。因此设计单位也就想方设法的把城市规模做大，规划师 做大城市时，会说集聚效应会使中小城市人口迁移至大城市，同时农民进城会导致大量的人 口进入城市，所以大城市会有很高的机械增长率，因此将来城市规模会很大。水环境承载力 不够——可以调水、跨流域调水，交通环境承载力不够——可以修路、修八十米的道路，适 宜建设的平地不够——可以挖填土，挖填几十米的土„„；而当规划师做中小城市时，会说 大城市交通拥堵、环境较差、房价居高，会使大城市人口迁移至中小城市，同时农民进城会 导致大量的人口进入城市，所以中小城市会有很高的机械增长率„„。就这样，同一个人被 反反复复、翻来覆去的算了几次，如果感兴趣者可以把全国所有城市 2020 年规划人口的数字 加起来，除以 2020 年按自然增长率计算的总人口数，肯定会是一个超过 100%的城市化率。千 方百计算大人口规模的一个主要目的，还是为了批到更大的用地规模，可以有更多的土地拿 来出售。 1.2 修改城市用地性质 同样一块土地，如果是公共绿地、公共设施用地，不但不能拿出来出售，而且还得花钱 建设，建好后还得再花钱管理、养护；如果把这块地改成居住、商业，这块地便一下奇货可 居，成为众多开发商竞拍的目标。政府也就从原来的花钱建设，建好后还得再花钱管理、养 护，变为可以直接获得一大笔的土地出让收入，而这巨大的利益反差，只需要城市规划改个 符号就行了。 1.3 提高城市用地指标 开发商买的同样 300 万一亩的一块地，如果城市规划给的的容积率是 1，那么每亩地的买 地的楼面成本则是 300 万一亩，如果城市规划给的的容积率是 3，那么每亩地的买地的楼面成 本则只是 100 万一亩，开发商买一百亩容积率是 3 的地，一下就相当于节省了 2 个亿的楼面 买地成本，这巨大的利益反差，只需要城市规划改个数字就行了。 城市规划编制、修改、调整能带来的巨大经济效益，使得城市规划不得不成为一台开足 马力的印钞机，加班加点的完成大家赋予的“神圣使命”，所以经常听到有规划管理者、规划 设计师英年早逝，湮没、牺牲在工作岗位上的例子也就可以理解了。 2. “印钞”过量引发的危机 合理的城市建设开发量就如同合理的货币投入量一样，对于城市、经济的发展、繁荣、 稳定是非常有必要；同样，如果过度的扩大城市开发建设指标也同样会像滥发钞票一样，带 来严重的后果。过量开发与通货膨胀一样，好像吹胀了的气球，到爆破的那一刻才真正显示 出其巨大危害，但规划者到那一刻时才悔悟的话，其后果和损失将是无法挽回和弥补的。下 面通过分析滥印钞票而引发的危机，思考总结城市规划“被印钞”带来的城市危机，主要分 为以下几个方面： 2.1 信任危机 2.1.1 货币信任危机 自从货币的诞生，市场上