房产经纪市场中存在的问题与对策.docxVIP

房产经纪市场中存在的问题与对策贾瑞瑞（上海大学法学院法律硕士研究生 上海 200444）【摘要】 我国房地产经纪市场已有二十年的发展历程，是房地产市场中最活跃的子市场之一，但在房产经纪市场中存在着一些问题，其规范化程度也不尽人意。本文针对目前我国房地产经济行业的现状,从房地产经纪的内涵出发,分析我国房地产经纪行业中现存问题, 论述其规范化的必要性，并提出有效管理房地产经纪业的途径。【关键词】房产经纪；存在问题；应对措施；管理途径早在一千多年前就有庄宅牙人，所谓庄宅牙人，指的是，唐代典章里就有“官房牙行”，宋人诗话里就有“庄宅牙人”，指的都是房产经纪人。房产经纪人发展曲折，改革开放前曾被禁止。二十一世纪以来，随着房产行业的迅速发展, 我国的房地产经纪行业发展很快,房产从业人员迅速发展成为一支数以万计的职业大军，不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大方便, 极大地节约了社会的交易成本, 同时也促进了房地产业的持续、健康的发展。根据《中华人民共和国城市管理房地产管理法》规定，房产经纪人是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为“房屋中介”或“二手房中介”。据有关部门统计，我国近一半的新建商品房销售都是通过房地产中介销售。房地产经纪人在房地产开发和市场消费中起到举足轻重的桥梁纽带作用。房地产经纪服务是最讲究和最需要诚信的服务; 诚实信用、恪守合同、遵纪守法是房地产经纪人应具备的基本素质。因此, 信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要, 有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。一、房地产中介服务的主要功能1. 咨询服务房地产咨询, 主要是应投资者、消费者和房地产经营者(土地、房产开发商、经营者)的要求, 就投资环境、市场信息(供求信息、客户资信等)、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。2. 价格评估房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。首先, 房地产产品价格有着特殊的价格形态, 价格形成较复杂, 又具有异质牟利性的特点,不可能形成统一或批量的价格, 需要对每一宗房地产品个别估价。其次, 房地产价格评估行为本身政策性强, 技术复杂, 需要专业和全面的评估机构来完成。第三, 由权威机构出具的房地产评估价格, 具有市场价格尺度的作用, 是房地产市场各类交易活动如房地产买卖、租赁、抵押、补偿、交换、诉讼、税收、投资决策和统计等活动的基础和依据。3. 经纪代理房地产经纪, 主要从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动及代理业务。它与房地产开发商和消费者的联系更为直接和密切, 主要服务于房地产流通, 是房地产销售的重要中介环节。规范的经纪代理活动, 对活跃房地产市场交易, 促进房地产产品流通, 降低房地产空置率,合理配置稀缺资源, 具有积极意义。4. 法律服务各类法律事务所、律师事务所, 运用专业知识为房地产开发经营、房地产市场运行、物业管理以及城镇居民住房消费提供各种法律咨询、代行各类法律和司法业务, 把房地产开发经营、市场营销、物业管理(房地产售后服务)纳入国家法制化轨道, 促使房地产运行规范化。二、我国房地产经纪市场发展现状据不完全统计，目前，全国房地产经纪机构（含分支机构）达5万余家，其中聘用全国房地产经纪人的经纪机构数量为2万家。自20世纪90年代初起步至近年房产业炙手可热以来，房产经纪业已不是房地产的附属，而是一个独立的市场，全国成长起一批房产经纪大公司，有些已经上市，比如世联、易居、合富以及香港中原、台湾信义等。根据江苏/view/4026.htm南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于45万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。在一线城市中二手房已经成为楼市消费的主流，以此为例，２０１０年二手房总成交量达到了１９．６５万套，而商品房期房及现房住宅合计仅１１．１万套，二手房在北京、上海、广州等大城市已经成为市场的主要置业房源。由于二手房具有交易分散的特点，与一手房相比更需要房地产经纪人提供贴身专业服务。我国目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到８０％左右。据估算，２００９年广州市有超过一百万消费者接受了房地产经纪服务。全国性的房地产经纪行业组织是“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”，一些省份成立了省级“房地产估价师与房地产经纪人学会”。北京、上海、、广州、深圳、大连、沈阳、重庆、成都、武汉、郑州等主要城市先后成立了