产权酒店、服务式公寓简介及案例解析.ppt

杰仕豪庭 ——美亚置业集团操作的杰仕豪庭在上海已经成为上海五星级服务式公寓的一个典范，IBM、西门子、日清食品等跨国企业高层人员已成为我们的客户，住在杰仕豪庭。 “美亚置业”全程代理 定 位 上海作为中国经济发展指标性的城市，无论是城市综合实力还是综合竞争力在中国都排在第一位。越来越多的海外大型企业进入上海。美亚不仅看到了这一点，而且发觉整个上海房地产市场上为这部分海外企业高层管理人员所提供的服务式公寓市场尚不能满足经济发展的需要，服务式公寓大有可为！ 杰仕豪庭位于虹口区中心地带——毗邻黄浦江，有着极佳的地位置。高档定位已成共识，但由于项目属于单栋，且体量不大，如简单定位于高尚住宅则难免在与其他社区项目的竞争中先落下风。 美亚介入后，结合上海市整体经济及上海市房地产市场的分析，将项目定位于五星级服务式公寓。 目标客户定位分析 根据本案所处的地段、定位以及200-400多万元的总 价范围所对应的目标客户。拟定“杰仕豪庭 ”目标客户群主 要分为四类： A：房地产投资者 B：港澳及海外机构及华人 C：本地市场中的高收入阶层 D：外省市大型国企领导和富裕之私营业主 客户锁定策略 美亚置业相信一些有机会成为杰仕豪庭的买家及上海设立了办事处的公司的职员会因美亚置业在海内外的声誉及力量而乐意接受推荐。另外，美亚的资料库拥有超过万间香港注册公司、华商会所及其他商会的资料，此系统几乎覆盖了所有亚洲人控股的公司。 美亚与各地的分公司的所有办事处都设有展示厅及电子邮递联系，更与众多跨国公司的决策者有直接联系。美亚置业最终的目标是能联系上此类决策者，希望能给本物业引进买家及租客。 同时，因项目定位所针对的目标客户群主要为高端客户，美亚集团更定期/不定期举行海外展销会、各种鸡尾酒会及俱乐部，以吸引客户。 杰仕豪庭专场展销会 争取市场最高的盈利 基于过去上海市住宅及写字楼数量出现供过于求的现象，售价及租金亦相应向下调，但却出现了一个双方向市场，一些标榜高质量、良好设计、配套完善优质、管理及位置优越且有完整策划之物业，其价值将保持不变，这一点必须在市场销售及租赁活动中显示出来。 美亚在受任策划顾问后将每月提供市场报告，即时了解市场的发展及趋向，准确的定位及市场把握，使杰仕豪庭在市场上取得了优异的业绩。最初项目价格定位于均价9500元/平方米，实际销售中取得了20000元/平方米的成绩，创造了当时上海楼市的天价，而仅仅相邻数百米的在售楼盘，价格仅为6000元/平方米。 物业管理 聘用美亚物业管理（新西兰）有限公司作挂牌式物业管理顾问，纳入美亚太平洋会，享受会员资格。并由美亚置业安排一名从事国际物管行业并驻上海之香港专业物管总经理作为杰仕豪庭物管部之培训及组织顾问。这样不单可使业主感到发展商对物管之重视及质量，另方面也可降低物业管理成本，一举两得。 港澳中心 ——作为武汉首家产权式商务酒店，港澳中心在2002年夏天创造了武汉楼市均价7000元/平方米的神话，在业内外迅速成为被关注的焦点…… 定位 港澳中心大厦于1992年开始兴建，因与区政府之间的产权纠纷问题，很长时间以来一直是步行街上一栋“烂尾楼”。发展商曾经请来戴德梁行及广州一家代理公司进行策划及营销，定位于商住楼或一般写字楼，以2000多元的价格销售，但实际销售情况非常不理想。 美亚置业2001年底接手这个项目后，推翻了原来的定位，并马上投入了对武汉市场的调研工作。根据调研结果，考虑到项目自身规划上的局限性及武汉市旅游资源的有限性，重新定位于产权式商务酒店。因武汉经济的高速发展，对外经济活动的日益频繁，以商务定位，从旅游及商务两方面寻求支撑，扩大目标客户群面。 定位支撑点 武汉经济发展，（对外）商务活动的日益频繁； 步行街的吸引力，新世界商场知名度的吸引力等共同构成的旅游资源； 武汉房地产的加速发展，投资型房地产逐步升温。同时，武汉投资地产市场缺乏有竞争力的新产品； 港澳中心长期“烂尾楼”的负面形象需要一个全新定位重塑形象。 客户信心支撑 固定8%高额回报，银行保证金担保； 政府支持，形象及信誉提升； 在汉召开“21世纪商务酒店新潮流研讨会”，邀请专家进行讨论，以消除90年代武汉泡沫房地产形成的投资阴影，引领新的投资热潮； 美亚集团客户资源； 加入“美亚太平洋会”，参加全球网络互换。 自身劣势及弥补措施 根据美亚前期的市场调研及项目自身优劣势寻找，并结合销售部反馈之客户意见，项目问题点主要集中在交通问题上，公司迅速与发展