常德市凯特国际营销执行报告.docVIP

凯 特 国 际 营 销 策 划 报 告 華彥房地産經紀有限責任公司 2006年6月2日 目 录 前 言 常德房地产概况 凯特国际解构 客户群分析 凯特国际营销总目标 凯特国际营销策略 凯特国际阶段营销策略 凯特国际广告策略 前 言 经历过诸多的坎坷和反复，凯特国际项目现已进入施工准备阶段。长时间的等待之后，房地产的宏观形势及常德房地产的市场状况也都都发生了很大的变化。这就需要我们重新对项目所面临的各种现状进行深入的分析和总结，并对今后可能会发生的变化加以预测。结合凯特国际的现状及在今后一年内可能出现的变化，我们讨论确定了本报告。 目标已经确定，华彦将矢志不渝和各协作单位共同努力，实现凯特国际的各项目标，实现多方共赢。 常德房地产、项目片区概况及竞争对手分析 常德房地产概况 改善型住房将成为消费者的主要需求对象； 品牌欠缺，缺乏市场的主导者； 市场已出现初步的细分； 2006年新推出的楼盘众多，市场竞争白热化； 在售项目户型设计不合理，面积比较浪费；但新推出的楼盘在面积上已出现理性回归的趋势； 小盘园艺景观空缺，小区环境不尽理想；大盘开始关注园林景观的营造； 物业管理理念落后，服务层次低； 房地产价格在经过04、05年的高速增长后，继续保持高速增长的趋势 项目片区概况 项目所属大片区功能分布 凯特国际项目地处常德江北片区，该片区是常德的政治、文化、经济中心 片区房地产特点： 周边楼盘相对规模都很小，占地在10000—30000平方之间，基本没有自身配套. 以鸿富佳苑、泽云嘉园为代表的楼盘，位置相毗邻,都以综合商住为主,销售均价都在1450元左右,小高层均价在1500元左右,以大面积3房4房为主(140-170平方米),户型设计不合理 销售户型以2房以及120平方以内小3房受购房者亲睐,销售情况较好,150平米以上大三房受总价偏高的影响,普遍销售较差. 付款方式：一次性优惠40-60元/平米，按揭付款优惠20-30元/平米。 购买者以周边企事业单位,芷兰学校家长,退伍军人者置业较多. 金叶花园是烟草公司内销房,占地30亩,共120套,以6栋15—17层小高层为主,起价1290元/平米. 富星花园以基本销售完毕,占地6512平方米,共80户,户型也以大三房、四房为主，户型设计不合理。 片区及项目配套 周边配套设施有： 菜 市 场： 富星花园旁（300米内） 学 校： 鸿升实验学校（50米内） 芷兰实验学校（贵族学校：从幼儿园到高中） 创源电脑职校（朗州路与紫菱路交汇处） 医 疗： 华夏医院（斜对面，国际大酒店旁） 常德第一中医院 火车站大药房（鸿升实验学校对面） 银行网点： 建设银行（一步之遥） 工商银行（地税局旁） 邮政电讯： 中国电信营业厅（500米内，武陵大道旁） 中国移动营业厅（500米内，武陵大道旁） 中国邮政：（500米内，芷金花园旁） 餐 饮： 国际大酒店（常德唯一的五星级大酒店）、富湘酒店、八百里酒店、三阳酒店、凯悦酒店、百家缘酒楼 政府单位： 项目以南（中国海关、建设局、检疫局、财政局） 项目以北（交警支队、税务局、物价局、人寿保险、审计局） 项目以东（国安局、规划局、地税局、消防支队） 项目以西（武陵区政府、国土局） 主要未来竞争对手分析 紫云天国际 项目位于洞庭大道与武陵大道交汇处，地理位置相比凯特国际而言相对优越，周边配套设施很完善。 项目占地2000多平方米，建筑面积3200平方米，总户数200户 项目属酒店式商务公寓，由一栋32层高层，一至四楼为商业，五楼以上为商务办公住宅，三房面积在130平方米左右，四房面积在150平方米左右，后来有部分户型改为一房和二房，但更改以后的户型设计极不合理，浪费的交通面积很大 该项目从2006年4月开始认购，估计会在2006年9月开盘。项目目前已建到第6层，预计2006年10月封顶 该项目目前处于内部认购期，估计销售均价在2200元左右 认购优惠：交一万优惠2888元，交三万优惠8888元 项目基本没有园林 广告推广语：武陵大道至尊高度 华达幸福湾 项目位于207国道与朗州路交汇处，位置相对凯特国际而言较偏 项目占地5万平方米，总建筑面积12万平方米左右，容积率1.8，总户数778户；该项目由13栋多层，4栋高层程行列似布局而成。 该项目主力户型为二房二厅：89－95平方米，三房二