常德市中德广场整合营销报告.pptVIP

中 德 广 场  整合营销报告 中德地产 2007年8月3日 写在前面： 一个好的思想或者概念，总能给这个瞬息万变的市场带来利益，甚至引领一段时期的风向标准。 于是我们创造了它并让多数的人去追随这个步伐。 随着城市的高速发展，城市中心的居住环境愈显恶劣，城市的“通勤带”成为居住的首选。城市中心则慢慢形成城市的CBD——中央商务中心，成为一个城市的商务符号。 城市与城市之间的沟通也通过全球化的商务平台、通过城市的CBD来实现，CBD成为一个城市展示自己实力与魅力的代名词。 城市都应有其卓越的地标 地王大厦之于深圳，中信广场之于广州，上海的金茂大厦。建筑对于城市的注释不言而喻。 常德作为湘西北门户，是湘西北交通、能源、流通、文化中心。一个铁路、公路、航空、邮电、通信信息兼具的综合性重要交通枢纽。 整个城市产业结构的良好发展，迫切的需要一个全面的国际化的商务平台。 市 场 现 况 市场供应体量较低，一些中档写字楼出现空置率较高的局面；各写字楼大都集中在人流较大、商业繁华地段，出租条件也基本相同（水、电、网配套齐全），租金一般一年结算一次； 由于常德处位于三级城市，写字楼市场的租赁价格并不高，平均租金为15—20元/㎡/月， 中低档写字楼的租金相差不是很大； 写字楼的主力客户为贸易、科技、金融、广告、装饰、地产、咨询等产业，写字楼客户同质化严重；一些面对中小企业的商住型写字楼开始热销，且产业集中，而针对大型企业的高端市场却基本空白； 大中型企业需求呈现如下特征：一是性价比高，朴素简约中透露出适合这些人群的人文气氛就可以；二是全天候办公条件，有专业的现代办公条件，有餐饮，有休闲区块或会所；三是准现房； 未来常德市对商务写字楼的主流需求市场是外地驻常办事处、分公司和本地成长中的品牌企业，商住两用公寓会在政策无改变的一定的时期内成为商务楼市场的宠儿，但根据北京、上海等大城市商务写字楼的发展情况和现状分析，性价比高、功能设计出新、体现常德本地文化的新型高端商务楼将会成为成熟企业最终的选择。 我们的目的： 常德商业与服务业发达，辐射湘西北地区。因常德城市特点，故城市定位为：省会长沙的后花园，国家级旅游城市张家界的后勤基地。贸易上自然成了以常德为中心的发展趋势，这为写字楼发展提供了前提条件。 常德第三产业的发展势头相当迅速迅猛，而各个产业中将渐渐出现规模企业、品牌企业、高端定位企业的态势，常德休闲产业已从过去的低层次消费向文化休闲、体验休闲的高端方向发展，意味着高端的商业经营人才、创意人才将渐渐集聚常德，因此，会催生高端商务平台的产生。 基于常德市场大趋势的发展，必然需要一种全新的纯正商务办公环境。我们的目的就是抓住市场的空白点，走在常德的前面，改变常德的商务环境甚至商务格局。如是中德广场项目应运而生。    新事物的产生，在世界上会引起很多种反应。可能被作为奇迹，大家顶礼相拜；但也可能视为异端，群起打压。这主要是归结于事物本身对于这个社会能起的的利弊多寡。所以必须解决抗性才能运做良好。在一个习惯了商住模式的城市，如何让目标客户改变观念，接受纯正的商务空间并承担适当的溢价费用； 对于一个成长型的城市，如何在CBD未成型的情况下，让人认识到本 区域板块对城市现在及未来的影响，并得到其认可； 对于一个急于招商、优化产业结构的城市，如何让现有企业主具有“引进来，更要走出去”的大商战略，成为影响销售的重要一环； 这些都是相关项目生死的问题。从专业角度看来，常德写字楼高端市场还是空白，这意味着本项目的介入的唯一性和超前性，商业竞争是残酷的，快一步甚至是快半拍都能抢得市场，但有其利必有其弊，超的太前就只能为他人做好嫁衣。 了解自己是解决问题的第一步 产品SWOT分析—— 项目优势： 临武陵大道，靠近，交通条件十分便利，多辆公交车经过如此，且武陵大道交通畅通，堵车现象较少； 靠近新规划行政中心区块，政府规划利好因素较多，区域可拓展性强； 环境幽雅，空气质量较老城区好； 周边相关商务配套比较完善。 首个与国际化水平接轨的专业写字楼项目。全玻璃幕墙、全速电梯、5A智能化等国际标准专业配置。外立面洗练，俊朗，具有很强的昭示性，适合高端商务需求。 关键点：新颖的建筑格调、市场的独一性及领先性、交通的畅通 项目劣势： 目前片区商务氛围和商务形象较差。 项目周边建筑群较密集，对项目形象造成一定影响。 项目产品有一定的缺陷，底层大厅商务配套达不到专业写字楼要求，办公室