东莞市震粤花园开发贷款评估报告(可研部分).doc

震粤花园开发贷款 评估报告(可研部分) 二00七年五月十日 目 录 第一章、报告摘要 3 第二章、项目概况 5 第三章、项目投资环境 12 第四章、 东莞市城市建设发展分析 26 第五章、 东莞市房地产市场分析 33 第六章、 寮步镇经济环境及城市规划 45 第七章、寮步镇城镇规划 48 第八章、寮步镇区域地产市场分析 49 第九章、项目发展定位 55 第十章、营销策略 63 第十一章、 物业管理策略 72 第十二章、项目开发建设及经营的组织实施计划 74 第十三章、投资估算与资金筹措 75 第十四章、项目利润率预测 81 第十五章、贷款风险分析 82 第十六章、评估结论 87 第一章、报告摘要 开发企业 深圳震粤投资发展有限公司主要从事房地产开发、销售、租贷及管理业务，注册资本人民币xxxx万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。 项目简介 本项目位于东莞市寮步镇西南公路和莞深高速大道交汇处，用地面积15,342.8米，建筑面积约33,754.16平方米，建筑密度不大于30%，建筑高度控制在60米以下。 1.3项目经济效益指标 项目总投资：11,094万元 项目销售收入：17,780万元（住宅销售率：100%）；商业销售率：100%,车库销售20% 税后利润:1,946万元 成本利润率：57.48% 财务内部收益率(FIRR)：16.46% 财务净现值(FNPV):330万元 动态投资回收期：1.75 贷款偿还期：1年 由上表所列数据可知，项目建设各项经济效益指标较好，利润、财务净现值及内部收益率等指标在同类项目中属于较好水平，财务上可行。 1.4地价款支付情况:开发商已经缴清全部地价款共人民币4,300万元. 1.5申请贷款用途、金额及期限 开发商申请贷款人民币2,700万元用于东城花园项目的开发建设，贷款期限为一年。 1.6结论、风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 风险及建议 寮步镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块土地成本较高，所以需要严格控制工程成本和管理成本。 必须充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 第二章、项目概况 2.1项目综述 2.1.1 项目位置 项目位于东莞市寮步镇横坑片区,东临莞深高速,南临旗峰山脉,西靠万科高尔夫花园，北向同济医院。 2.2 项目总规划用地面积15,342.8平方米, 容积率不大于2.2, 建筑高度控制在60米以下。 2.2.1地块形状 地块呈四边形,整体形状较规则。 2.2.2地块现状 项目用地地势平坦,五通一平,具备建设条件. 图1：地块现状之一 图 图2：地块现状之二 图 2.2.3项目用地经济技术指标 本项目各项经济技术指标如下表所示: 项目 规划指标 建筑占地面积 15,432.8m2 总建筑面积 33,754.16m2 用地性质 商住用地 土地使用年限 70 建筑密度 ≤30% 建筑高度 ≤60m 总户数 约311户 绿化率 30% 2.3项目发展状况 2.3.1项目发展单位简介 东莞市###开发有限公司 成立日期: 年 月 日;注册号: ;编号: ;住所：东莞市寮步镇横坑XXX;法定代表人: ;注册资本: XXXX万元;企业类型: ;经营范围:建造东莞东城花园商品住宅、商场及配套设施，开展销售、出租及管理业务;涉及许可证的项目凭证可许经营).营业期限:自 年月 日至 年 月 日。 　　　 震粤开发有限公司的土地储备情况： 东莞市寮步镇XXX亩土地 2.3.2公司过往业绩 东城花园项目开发商——XXX房地产开发有限公司（以下简称开发商），成立于XXXX年X月，主营业务为房地产经营开发，注册资本XXXX万元人民币。该公司先后成功开发了深圳莲馨园、广州东城雅苑；累计开发面积超过XX万平方米，建筑工程质量合格率达100%。 2.3.3财务状况分析 (1)近三年财务指标分析 通过对XXX房地产开发有限公司2004年、2005年、2006年会计报表的分析，我们对其财务指标列示