成都房地产住宅市场成交分析.doc

2010年8月成都房地产住宅市场成交分析 市场综述： 8月份（8.1-8.31）主城区共供应85.46万㎡。环比7月下降16.1 %。可见，自4月新政以来，除6月出现供应低谷以外，成都楼市供应量一直保持在较高水平，特别是7、8月份，东南西北各个方位均有新楼盘上市，市场达到供应高峰。 新房成交：本月主城区商品住宅销量突破5800套，成交量出现反弹，其中成交面积最大区域仍是高新区，共成交住宅16.24万方，共计1471套，占上月总销量的31%，其次是锦江区，共成交住宅10.35万方，共计1256套，占上月总销量的20%。成交量最少的区域为青羊区，共成交住宅5.29万方，共计599套，占上月总销量的27%，仅占总量的11%。二手房交易：本月成都市主城区二手房成交量较上月有所回升，总成交套数为3433套，环比7月涨幅为15.63%。供应均价方：主城区8月供应均价8118元/平方米，较7月上涨2%。同比去年，涨幅更是达到38%。新政之后，成交量连续几个月下跌，但成交价格却一直稳中有升， 8月成都楼市新增供应再次集中爆发 8月主城区预售证发放详情: 从上表可以看出，本月成都市主城区总共发出19张预售许可证，批准预售面积共计约85.46万㎡；从主城各区域新增供应面积来看，成华虽然只有4个项目取得预售证，但新增供应面积位居各区之首，新批准上市面积为17.22万方，其次是武侯区，本月共取得14张预售证，新增预售面积为15.92万方 ，成为主城区最热门区域。 本月主城区供应量最大的为成华区，对比7月，其供应量延续了上个月的增长势头，供应面积为17.22万㎡，位列各区域之首，据调查，该区域内的几个热门楼盘如纯新盘博闻?八里锦汇、钱隆天下以及老盘金科一城等都在本月有大量房源供应；可见，位于城东方向的成华区近年来由于大规模的旧城改造和房屋拆迁，所形成的土地为本区域住宅供应出力不少；排在第二位的是武侯区，本月新增预售面积15.92万㎡，比7月增减少9.47万方；环比降幅为37.30%。此外，金牛区在本月增加供应，供应面积为15.88万㎡；另外，热门区域高新区供应量也较前一个月有所减，为9.2万方少。 2010年8月主城区共供应85.46万㎡。环比 7月降幅为16.1 %。可见，自4月新政以来，除6月出现供应低谷以外，成都楼市供应量一直保持在较高水平，特别是7、8月份，东南西北各个方位均有新楼盘上市，市场达到供应高峰。 从上图中可以看出，2010年上半年预售面积情况较为波动。1月在去年市场持续火热氛围影响下，供应量维持在一个较高水平，2月份受春节长假影响，供应量大幅度下降。自今年4月份，房贷新政下发后，各开发商为赶上新政落地前最后的末班车，主城区出现新房源集中释放的情况，导致4、5月份的新增预售面积骤增，一直到6月，这种情况开始出现变化，主城区的新政房源开始减少，开发商也不在盲目开盘，而进入7月开始，开发商集中推盘现象再度爆发，据搜房网数据监控中心数据显示，7月、8月房管局共下发预售证的83张。 8月主城区住宅销量突破5000套 成交量报复性反弹 8月份成都主城区商品住宅销量为5809套，成交量出现反弹，其中成交面积最大区域仍是高新区，共成交住宅16.24万方，共计1471套，占上月总销量的31%，其次是锦江区，共成交住宅10.35万方，共计1256套，占上月总销量的20%。成交量最少的区域为青羊区，共成交住宅5.29万方，共计599套，占上月总销量的27%，仅占总量的11%。 8月成都市主城区各个区成交量均高于7月，特别是高新区，本月成交量大幅攀升，据调查，本月高新区多个热门楼盘相继开盘，据调查，复地雍湖湾8月14日开盘推出2、3、4栋，共计480套房源，主推面积92-145平米户型。该项目开盘当日即认购350套，销售率高达72.9%。保利心语花园加推6懂1单元2、4号房共60套房源，主推137平米的户型，开盘当日即销售过半，新开盘项目的热销，带动整个区域成交量大幅攀升。 图中显示，自10年1月开始直至4月，成都市主城区商品房的交易量持续上涨，市场交易即进入一个上升趋势。从5月开始，房贷新政效力初显，楼市交易量开始下跌，到本月，由于市场之前3个月积压的一部分刚需得到释放，再加上市场上一些中低档次楼盘陆续调整价格并加大优惠，市场聚集了较高的人气导致8月市场出现井喷，交易量迅速恢复。 虽然成交量较前几个月出现大幅回升，但部分业内人士表示，一个月的成交量上升可以说明观望坚冰出现被打破的迹象，但“楼市回暖”的观点也言之尚早，从成交量上升的持续时间来看，说服力还不够，从成交量的绝对数字来看，5809套也并不是一个很高的量。近期成交量上涨主要是由于一部分刚需型购房者改变观望立场所致，而真正复苏后的楼市还应该存在一部分投资型需求。 供销比失衡 蓉楼市仍然共供大于求