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“国五条”出台及对市场的影响 　　2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出了“完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管五个方面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制”。 　　这就是市场所称的“国五条”。而且在十天左右的时间里“国五条”的实施细则也快速出台。 　　“国五条”转身预期管理 　　“国五条”出台后，尽管不少人士认为，基本上属于老调重弹，政策上并没有多少新内容，对高房价更没有杀伤力。不过，“国五条”出台后的第二天中国股市大跌。之后，“国五条”实施细则推出更是让市场一片哗然，不仅导致国内股市大跌，而且各地住房交易中心人头涌动。也就是说，不管“国五条”有没有新内容，但它向国内房地产市场发出一个十分明确的信号，新政府上任之后，房地产宏观调控会更加坚决，调控的方式也会发生巨大变化，即由以往对房地产宏观调控的供求关系管理转向为预期管理，新一任政府希望通过管理预期、稳定预期来保证国内房地产市场的健康发展。 　　国务院之所以在“两会”召开前部署宏观调控政策出台，不仅在于当时市场形势十分严峻，如果政府仍然不表态，国内房地产市场将面临巨大危险。因为，当时市场中一些人或地方政府正在利用新旧政府交接的政策真空期，极力通过各种方式左右市场预期，希望以此把国内住房市场价格继续推高，把中国房地产推向一个难以收拾的深渊。 　　试想，已经吹了十年的房地产泡沫，已经上涨了10倍的房价仍然还在上涨，这个巨大的房地产泡沫岂能不破灭？而房地产泡沫破灭一定会把中国经济推向危险的边缘。因此，当时一线城市住房市场价格又快速上涨的情况，已经让中央政府难以忍受了，政府出台政策来稳定当时的市场预期成为必要。 　　对于当时国内住房市场，尽管经历了两年多宏观调控，但以投资投机为主导的市场性质根本就没有改变，反之还变本加厉。因为从2010年到2012年4月以来国内住房市场的调整，尽管效果不太显著，但市场有所反映，不少住房市场“量降价滞”持续了近两年，如果不是2012年上半年稳增长的政策出台，国内住房市场可能会发生质的变化。 　　但是，稳增长的政策一出台，尽管信贷政策的变化微乎其微（比如利率只是下降两次共0.5个百分点），但是房地产市场的预期突然逆转（这说明中国住房市场仍然以投资投机为主导）。随着国内不少城市的住房价格开始上涨，不少投资者立即涌入一线城市住房市场，一线城市的住房市场又回到“量增价涨”的局面。 　　这种局面在不同的上涨舆论的左右下，致使房价完全成了脱缰野马，房价上涨的态势更是猛烈。在这种局势下，如果房地产市场宏观调控的方式不改变，或还是只强调供求关系管理，那么一些城市的房地产市场价格还会快速上涨，直到泡沫最后破灭。 　　因此，这次国务院会议关于房地产宏观调控部署为何会在“两会”之前，最为重要的就是把房地产宏观调控思路由供求关系管理转到预期管理上来，通过管理房地产市场预期让当时不少城市房价上涨态势得以扭转。也就是说，“国五条”向市场发出了一个十分强烈的信号，即新政府上任不仅不会允许城市房价快速上涨，同时也能够出台相应政策让房地产市场发生根本性转变。 　　“国五条”的房地产宏观调控的预期管理，还表现为政策的实质与核心上。因为“国五条”的核心与实质并不是房地产税试点扩大，也不是所谓的限购政策继续执行等，而是强调“支持自主需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，强调的是未来住房市场性质的改变。如果要让未来住房市场的性质发生根本转变，不仅要严格限制与打击房地产投机投资，而且也要实施相关政策让房地产赚钱功能逐渐退出市场。 　　最近，一线城市住房价格的快速飙升，主要是大量投资投机者涌入而非所谓“刚性需求”进入（如此高的房价有支付的消费需求很少），对此政府看得清清楚楚。如果一些人仍然梦想如前十年那样通过住房投机炒作疯狂赚钱，那么“国五条”明确地告诉市场，这个时代可能会结束。住房投资投机者只有逐渐退出市场才是出路，否则政府房地产宏观调控政策的出台将严厉打击这些投资投机者。 　　既然住房市场是一个以消费为主导的市场，住房市场的性质要全面改变，那么政府就会围绕着这个基本原则再出台相关的具体政策，比如信贷政策差异化更为具体（市场传闻的第二套信贷政策并非空穴来风），比如房地产的各个环节征收不同的税收，政府能够从交易、持有等环节通过税收来调节房地产收入关系，遏制房地产投机投资，而房地产税仅是这种税收环节一个小的方面。 　　对于如何让国内房地产市场真正转型到以消费为主导的市场，政府的储备政策还有很多，而不是如市场所流传的只有征收房地产税这一招一式。如果市场看到了政府房地产宏观调控的政策意图，那么房地产投资投机者就有可能