中原宁波九龙湖别墅项目营销策划提报.pptVIP

宁波别墅产品今世(2005－2006年) 目前（05~06年）宁波别墅市场格局： 　　近年来随着宁波经济的发展和城市加速扩张的步伐，别墅的开发已形成城市别墅、近郊别墅和远郊别墅三大板块，产品线丰富，各种档次、形态、风格的产品均有出现，竞争相当激烈。 宁波别墅产品今世(2005－2006年) 目前（05~06年）宁波别墅市场格局： 楼盘位置：科技园区江南路以南，院士路以西 开盘日期：预计2006年10月 优势 处科技园区，南临东部新城，距离市中心三江口十余分钟车程，是宁波首个提出的 “城市纯别墅群”项目。并且目前周边配套相对成熟。 项目东侧为天然的金家河水系，还有20多万平方米的院士公园。 卖点众多：引入水系做文章，基本做到景观的均好性。产品设计上：2.8米的半地上功能空间赠送，联排中庭设计，叠加的电梯设计等。 劣势 总价和单价较高。预计单价超过10000元/平方米，总价超过东湖观邸同类别墅50万左右。 销售或预订情况 该项目一期预计将在今年下半年开盘，由于项目前期对市场进行深入的剖析和理解，在项目定位期间曾进行大量的客户走访，项目在产品定位上有意延长其产品线，以多种风格别墅熔于一炉的“杂居”策略吸引最大范围的客户关注和认同，且推广亦进行的有声有色。据悉，目前客户前期预定数已远超过一期即将公开的房源数。有理由相信该盘在今年的销售将十分火暴。主要原因：公司高层深厚的本地关系，高端客户资源广泛。 楼盘位置：人民路以东，环城北路以南，西靠日湖 开盘日期：2006年7月 优势 位处市中心。江北老外滩对面，紧邻日湖，位置优越。 前期区域炒作有利，日湖板块已成为今年住宅热点。 劣势 别墅私密性稍显不足。 销售或预定状况分析 日湖花园开盘至今，整体去化十分理想。银亿房产在宁波的长达10余年的开发历程中聚集了一批消费力很强的优质客户，加之其在高端物业开发方面也有一定的积累。截止目前，8套独立别墅已去化3套。其中一套别墅以1660万的高价刷新了宁波别墅类物业最高价。相信该项目剩下的别墅还将继续突破价格颠峰。 楼盘位置：鄞县大道以南，原东钱湖跑马场地块 开盘日期：2006年6月 优势 中海地产的品牌实力。开盘前对开发商品牌大力宣传，引起客户关注 建设小组团的样板区供观摩，产品品质得到客户眼见为实的认同 建筑设计上有所突破，三庭院设计、地下室赠送均成亮点 开发规模大，700余套的联排、双拼别墅群 劣势 项目北面为主干道，较嘈杂，离东钱湖尚有相当远距离，无稀缺景观资源的支持。 目前的开发体量可能带来后期巨大的市场压力 销售状况分析: 东湖观邸6月25日开盘以来，首期开盘的200余套别墅在短期内销售突破80%。快速去化一方面是由于中海品牌以及其在产品创新方面深厚的功力，在宁波别墅消费群中迅速建立权威，另一方面也来自于营销环节有力的支持。包括推广前期对中海品牌有效的传播和植入，产品说明会等点对点营销的执行，项目样板区、样板房、会所的体验式营销方式，在市场上都得到很强的客户认可。 楼盘位置：鄞县大道以南，靠陈婆渡小区 开盘日期：2006年4月 优势 属鄞州中心区范围内，区域房地产发展较快配套越见完善。未来南部商务区的规划，使本案外部配套更完备。 06年首个较纯的别墅区形象出现，已有较长时间的内部客户积累期,占据时间优势。 开发商在宁波已开发多个楼盘，鄞州中心区的格兰云天口碑较好，具客户资源优势。 劣势 建筑规划以及景观规划上中规中距，无突出优势。户型设计也是常规做法，无明显亮点。 产品上面临与东湖观邸、江南一品的强烈挑战。 销售状况分析 作为06年宁波首个开盘的规模别墅社区。相比高端别墅类物业，较低的总价水平还是吸引了一批渴望有天有地的别墅生活的消费群。06年4月开盘,首批联排别墅89套开盘短期去化超过1/3，之后一直销售平稳，截止目前首批别墅已销售60套。二期别墅76套于7月中旬开盘，截止目前已售出25套（约1/3）。该盘目标客户主要是在中心区、南部商务区工作、经商的高收入人群，由于南部商务区兴起已初露端倪，该盘客户群得到有力保障，加之合理的性价比，不难预计该盘剩余部分房源能够平稳消化。 楼盘位置：东钱湖鄞县大道以南，雅戈尔动物园以东 开盘日期：预计2006年9月 优势 雅戈尔的品牌号召力，且有操作海景花园总价过500万的豪宅经验，客户资源丰富。 东钱湖未来规划看好，具备做顶级山水别墅的资源优势，认同度高。 大规模独幢山水别墅群，在宁波属首例，填补了市场空白点。 劣势 一期处于马路边，与东钱湖尚有几百米距离，作为顶级别墅对稀缺性资源占有性不够。 整体规划上较为规整，除依山别墅运用自然山体坡度设计外，其余无突出亮点，间距也不够宽敞。 项目不远设置有拆迁安置房，影响到整体别墅区形象。 宁波别墅产品未来供应预测 别墅产品层次分析 别墅类