从估价原则视角探讨城市拆迁补偿机制.pdfVIP

从估价原则视角探讨城市拆迁祢偿iIi几制 口 刘贞平 万 磊 建筑面积为 100In，拆迁后将在该地块重新建一栋高层住宅， 规划容积率为4，按等面积置换，则拆迁前后 1号房住户所占的 土地面积将产生巨大变化 ，拆迁前：1000~100／1500=67 ，拆 迁后：lO00x1004／000=25Ⅱr；可见拆迁前后 1号房住户所 占 土地面积实际减少了42m’。因此 以房屋 的建筑面积来测算分 摊土地面积有不尽合理之处。 (三)公共部分及非物质损害未纳入补偿范围。 l、缺少对被拆迁人所享有的公共部分的补偿。 一 、 我国现行征收拆迁补偿标准现状 建筑所有权 由专有部分的专有权和共有部分的共有权两 补偿安置是征收拆迁工作的核心内容，随着我国经济的发 部分组成。在我国拆迁实践中，往往只对被拆迁房地产的专有 展和法律法规的更新 ，征收拆辽补偿安置办法得到不断完善， 部分的专有权进行补偿，而对共有部分的共有权往往未纳入拆 迁补偿范围之列，这是导致最终补偿金额偏低 的原因之一。《物 但依然存在诸如补偿标准偏低，补偿方式单一等问题，阻碍 了 征收拆迁工作的顺利实施。 权法》第 73条规定 “建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用 (一)等价值补偿导致被拆迁人的居住条件下降。 设施和物业服务用房，属业主共有”。因此拆迁时共有权部分 也应纳入拆迁补偿范围。 所谓等价值补偿是指在拆迁补偿中以评估 出的被拆迁房 2、缺少对被拆迁人 的非物质损害的补偿。 地产的市场价格作为补偿标准。被拆迂房屋的市场价由房屋 重置成新价和土地区位价两部分构成。房屋重置成新价往往 城市房屋拆迁不仅给被拆迁户带来了物质利益的损害或 暂时中断，还给被拆迁户带来了一定程度的精神利益损害。我 与被拆迁房屋的建筑面积、装饰装修、使用年限、楼层价差等因 国的征收与拆迁实践中，对被拆迁人的补偿，主要 以实物损失 素有关，因此仅以房地产评估的市场价格进行补偿 ，往往无法 补偿为主，并给予适当的搬迁补助费、临时安置补助费以及停 反映被拆迁人因拆迁所损失的真正价值。根据这种等价值补 产、停业损失补偿。而对被拆迁人造成的非物质损害，如区域 偿理念进行补偿，被拆迁人选择货币补偿时，其所获补偿金额 环境变更、居住功能下降、邻里关系变化、情感损害、生活成本 往往无法在同区域重新购买等实用面积的商品房；被拆迁人选 提高、租赁权的中断或丧失等，却没有进行相关的补偿。对被 择产权置换时，按等价值调换，由于安置房的评估价格往往高 拆迁人非物质损害补偿 内容的缺失，也是导致最终补偿金额偏 于其原有房屋评估价格，被拆迁人所获安置房不是实用面积 比