2007年郑州房地产市场中期报告.docVIP

2007年郑州房地产市场中期报告 　　核心提示：上半年，郑州楼市依然红红火火，土地紧俏，房价攀升，暗流涌动下，呈现了“三慌”状态，一些消费者担心房价上涨，提前购房、投资，一些开发商因担心地价上涨，四处找地买地，而政府部门看到房价迅速上升，持续出台各种政策进行调控。 受国家宏观调控政策的影响，2006年郑州房地产市场波动较大。通过一年的消化期，购房者与开发商又逐渐走上了各自的轨道：房价继续上涨，成交量在2007年年初受价格压力稍微滑落后，随着购房旺季的来临，成交量稳步回升。 业内观点：上半年，郑州楼市依然红红火火，土地紧俏，房价攀升，暗流涌动下，呈现了“三慌”状态，一些消费者担心房价上涨，提前购房、投资，一些开发商因担心地价上涨，四处找地买地，而政府部门看到房价迅速上升，持续出台各种政策进行调控。 住宅数据解读 　　特点一：投放量激增黄金月作用明显 　　继去年底的高峰成交额后，今年开春，房地产就进入了迅猛的投放阶段。今年上半年，住宅投放量与２００６年同比平均增长５６％。特别是２月的投放增长，让郑州楼市真正过了一个“暖冬”。“暖冬”造成之因，主要是２００６年底几个楼盘开盘销售都取得不俗的业绩，让开发商吃下了定心丸。 　　据市场监测，受到调控政策的影响，不少项目的前期规划阶段拉长，预计２００７年下半年才是真正投放的高峰期。除了以往大盘要推出新房外，东南片区、北区、西区、中部地带都有不少超过４０万平方米建筑面积的项目，从９月起将一一登场。预计今年下半年，全市升温，各片区都由一两个大盘托起竞争的格局。 　　特点二： 　　项目发展趋势综合大盘为主 　　虽然政府对大型项目的开发提出了黄色预警信号，但在郑州，由于土地资源紧缺，只能根据实际情况对于５００亩的“黄线区域”进行跨越。 　　据不完全统计，２００７年开发的项目中，１０００亩左右的大型楼盘至少有４个；５００亩以上的项目约８个。出现这样的情况，主要有三方面因素： 　　一是土地边缘化，如果项目缺少规模的支持、没有造城的理念，是难以支持首期开发的进行及后期的滚动延续； 　　二是不少城中村的占地都较大，而改造前需要做大量的拆迁、补偿、回迁工作，如果将大型的城中村项目分拆进行改造，必然不适合，因此也只能由一个开发商进行；三是房地产开发的升级、客户眼界的开阔，都对项目开发提出了更高的要求。以往买房纯粹买居住空间，现在就需要从生活模式考虑了，对配套、环境等要求更多了，项目就呈现“综合、大”的态势。 　　特点三：住宅成交量相对萎缩 　　今年上半年住宅成交的曲线变化有别于去年。１、２月的成交量与２００６年同比增长５５％、６２％，但进入３月，虽然投放量激增，成交量却不能突破２００６年同期的业绩，甚至到５月更出现了９个点的负增长。虽然１～５月的整体成交量较去年同期增加了３６．６６万平方米，上涨了１３．７％，但与同期内投放量５５．７２％相比较，市场剩余量仍然对销售形成了不小的压力。 　　造成投放量增加而销售量未能突破的原因甚多，其中一个原因是本阶段的房价短时间内一再飙升，市场仍不能及时消化。一月一变的房价让不少客户在看房时的实际价格与预算形成明显差距，导致销售周期延长。 　　２００７年上半年成交量仍然以金水区、郑东新区为龙头，两区共占整体成交量的６４．８４％，共计１９７．３万平方米。作为日趋减少的城中住宅自然成了“抢手货”。虽然郑东新区一度因为配套不足而在２００６年销售势头减弱，但近期房管局等政府部门全面进驻办公的行为，让郑东新区人气逐渐上升，购房重新升温。 　　值得一提的是，中原区的成交量达到整体成交量的１０％，比以往有所增长。主要源自西区的工业外迁，厂内家属院拆迁，带动了不少居民的购房需求。随着迁址后腾出的厂址旧地加入开发的行列，相信中原区投放及成交的份额将继续加大。 　　郑州“北上”步伐进一步加速，而且扩展的位置已经超越北环直至连霍高速，北环外不少新项目将在今年下半年进入市场。现在的成交额仅占总额的３．８１％，但在下半年３～４个大型楼盘的投入，将撑起整个惠济区的成交额。 　　特点四：房价升幅大、速度快 　　２００７年５月郑州商品住宅成交均价为３５７３元／平方米，６月份成交均价为３５９３元／平方米，增幅较上月放缓，上半年与２００６年同期相比各月平均增幅在１５．８９％～１９．６６％。２００７年５月的销售均价比２００６年１２月的均价上涨了４９９元／平方米，增幅达１６．２３％。２００７年５月的销售均价比４月上涨９．３３％。大量数据说明郑州房价上涨比以往的平缓状态有所改变，２００７年的价格走势曲线图明显比过去两年有更清晰的坡度了。 　　土地成本上升、配套费用增加、居住环境优化必然导致销售价格随之变化。但市场对迅猛上升的房价仍然需要时间去消化。过猛的势头必然对销售量形成明