2013年4月首创置业成都市双流县东升镇197亩项目可行性研究报告.docVIP

成都市双流县东升镇197亩项目 可行性研究报告 首创（成都）投资管理有限公司 二○一三年四月 目 录 一、 总说明 4 1.1. 报告编制目的 4 1.2. 项目投资的必要性 4 1.3. 可行性研究报告编制测算依据 4 1.4. 其他需要说明事项 5 二、 项目取得方式 5 2.1. 项目主要信息 5 2.2. 付款进度 7 三、 项目概况 8 3.1. 项目名称：首创·绿里（暂定） 8 3.2. 项目建设单位概况 8 3.3. 项目地块位置及周边现状 8 3.3.1 地块位置 8 3.3.2 宗地情况 9 3.3.3 地块控规情况 10 3.3.4 地块现状 11 3.3.5 地块解析 17 3.3.6 交通状况 18 四、 成都市及区域住宅市场分析研究 19 4.1. 宏观经济环境分析 19 4.1.1 国内经济增速 19 4.1.2 固定资产投资 20 4.1.3 消费增速 21 4.1.4 通胀运行情况 21 4.2 政策背景分析 22 4.2.1 金融政策 22 4.2.2 房地产调控政策 22 4.3 成都2012政策、规划背景 27 4.3.1 调控政策 27 4.3.2 城市规划建设方案及重大工程 29 4.3.3 主城区近年土地供应概况 31 4.4 双流房地产市场分析 34 4.4.1双流房地产开发投资 34 4.4.2 双流居民消费水平 34 4.4.3 双流土地市场 35 4.4.4 双流住宅市场 36 4.4.5 项目所在版块 37 4.4.6 区域住宅市场成长状况 39 4.4.7 竞争区域在售项目概况 39 4.4.8 区域项目小结 41 4.4.9 竞争楼盘户型配比以及销售情况 41 4.4.10 区域近年土地放量情况 45 4.4.11 潜在竞争项目地块地理位置 48 4.4.12 区域在售项目客户来源分析 49 4.4.13 客群特征描述 49 五、 项目市场定位和产品定位 51 5.1 总体定位 51 5.2 定位依据 51 5.3 产品户型配比建议 51 5.4 地块住宅价格定位 52 5.5 项目销售收入初步估算 52 5.6 市场参照项目 52 5.7 产品定位 60 5.8 价格定位 62 5.8.1 住宅价格定位 62 5.8.2 配套商业价格定位 64 5.8.3 车位配比及售价 67 5.9 项目SWOT分析 67 5.10 客户定位 68 六、 项目开发方案 69 6.1 项目地块特性与价值分析 69 6.2 土地升值潜力初步评估 69 6.3 土地法律性质评估 70 6.4 规划设计分析 70 6.4.1 初步规划设计思路 70 6.4.2 规划设计的可行性分析 70 6.4.3 规划方案 71 6.5 产品设计建议 71 6.5.1 住宅 71 6.5.2 商业 72 6.6 营销方案 72 6.6.1 对租售市场的预测 72 6.6.2 项目经营方案 72 6.6.3 市场推广构想 72 6.6.4 销售计划 73 6.7 项目实施进度 75 6.8 机构设置 77 6.8.1 资源需求 78 七、 投资估算与融资方案 79 7.1 投资估算 79 7.1.1 分项成本估算 79 7.1.2 销售收入估算 84 7.1.3 税务分析 84 7.1.4 现金流量表 84 7.2 融资方案 87 7.2.1 项目资金来源 87 7.2.2 银行借款偿还计划 87 八、 财务评价 87 8.1 财务评价基础数据与参数选取 87 8.1.1 财务价格 87 8.1.2 利率 87 8.1.3 项目计算期选取 87 8.1.4 财务基准收益率（ic）设定 88 8.2 财务评价 88 8.2.1 财务盈利能力分析 88 8.2.2 动态获利分析 91 8.2.3 综合指标表 91 8.3 财务评价结论 91 8.4 多地价比较分析（440万/亩） 92 8.5 住宅部分多售价比较分析（440万/亩） 92 九、 结论及建议 93 9.1 地块主要特征 93 9.2 风险点 94 十、 附录 95 10.1 附件 95 10.2 附表 95 10.3 附图 95 总说明 报告编制目的 该项目位于成都市双流县东升镇，鉴于本项目为住宅兼容商业用地，体量大小合适、区域发展快、土地手续相对简单、干净，以及首创品牌在成都房地产市场强大的号召力和影响力，成都公司多次对本项目进行考察，并与双流国土局多次进行友好沟通，已顺利通过总部立项审批手续。该地块预计2013年5月7日发布上市公告，2013年5月27日拍卖。 本项目二类住宅用地，共分为两个地块，地块一：净用地面积：96.6977亩，地块二：净用地面积：100亩。共计约197亩。两地块用地强度均为二类住宅用地兼容20%商业，容