1我国房地产业宏观金融调控政策研究.pdf

第一章首先对我国房地产业和房地产金融的发展历史及现状进行分析。我国房地产业经 过短短七年的飞速发展，已逐渐成为我国国民经济的重要支柱产业，并对其他经济部门具有 显著的带动作用。但在房地产高额利润的吸引下，越来越多的机构和个人参与其中，房地产 泡沫不断强化，房价节节攀升，从东南沿海发达地区一直到中西部欠发达地区都呈现出一派 非理性的繁荣局面。然后介绍房地产金融的产生与发展的原因、过程及趋势。金融业就像一 台蒸汽机一样推动着土地开发和房屋建设的进程。发展房地产金融业有利于促进整个市场体 系的发育，也有利于国家更好地进行宏观调控。 第二章是文章的理论基础。金融政策与金融宏观调控理论是调控房地产业的理论支撑。 通过对西方宏观经济学的金融调控理论的主要思想和体系的简要介绍，从理论角度分析金融 调控房地产业的作用原理、传导机制及效应。正是基于该理论，各国政府制定相应的金融政 策已应对不同的现实情况。 第三章是从现实的角度对国内外房地产金融调控的回顾及比较分析。通过比较分析日 本、马来西亚和我国海南省房地产泡沫的产生、发展和破裂的过程，有针对性地对我国目前 所处房地产业发展阶段进行深入研究。 第四章是本文的重点所在。就近几年国家出台的一系列宏观金融调控政策进行综述。由 于房地产业发展更具有明显的行业特征，再加上它与国民经济发展的强相关性，这就使得房 地产金融政策的 “双刃性”格外明显。如果政策适当、合理，房地产业就能够持续、快速、 健康发展；如果政策不当或政策严重偏离实际，要么政策 “失效”，要么房地产业发展出现 大幅震荡，而后者显然与宏观经济整体发展目标是相悖的。通过实证分析，得出我国房地产 业和房地产金融业发展的特点、趋势及宏观调控政策的建议。房地产业宏观调控政策的目标： 首先不能任其泡沫化程度继续提升，从而造成更大的金融风险和社会风险；同时也不能贸然 采取严厉措施打压房地产，而是要促使其稳健增长。宏观调控政策单纯用市场手段和行政手 段都难以实现预期效果，必须使用“组合拳”。通过实证分析得出东南沿海发达省份与中西部 地区存在结构性差异，调控的力度、范围应有所区别。商业银行作为房地产业风险的最终承 担者应对金融宏观政策的策略选择及金融市场、金融体制的改革。另外，就当前我国房地产 金融法规，提出个人的观点。 文章研究主要集中以下几个方面的内容：作为宏观调控的重点领域之一，房地产行业近 30%的投资增长率和节节攀升的房价日益成为威胁宏观经济平稳健康发展的隐忧。2004年年 中，摩根斯坦利的谢国忠“中国房地产泡沫论” 掀起了新一轮泡沫大讨论，中国社科院金融 4 发展研究室主任易宪容认为，炒作与投机是目前国内房地产价格疯涨的重要原因。建设部政 策研究中心主任陈淮的观点“房贷利率向正常利率水平适当靠拢”，国家发改委经济研究所 的王小广研究员认为 “调整房贷政策，主要是为了控制房地产市场和房地产贷款的风险”。 作者认为，央行本轮政策调整具有较强的信号效应，有助于改善房地产价格预期，降低房地 产信贷风险。此外，该政策只是央行利用货币信贷手段调控房地产市场的第一步，是房地产 调控政策组合中的 “先行官”。 在我国现阶段，房地产业是一个快速发展且充满变数的行业，房地产金融随着经济体制 改革的深化和市场经济的发展也在不断发展，本文的研究结果在实践中的应用和效果是否良 好，尚需要时间的检验。 5 第一章 我国房地产业与房地产金融概述 第一节 房地产业介绍 房地产，既是一种稀缺的资源，也是重要的生产要素，同时还是人们生活的必需品。按 照产业结构的划分，房地产业属于第三产业的第四个层次。在市场经济发达的国家和地区， 房地产业往往因其重要地位和作用而成为支柱产业。 一、房地产的含义、特点和分类 所谓房地产，即指房产和地产的合称，是房屋与土地在经济关系方面的体现，属于资产 范畴。房屋与土地反映的是物质的属性与形态，而房产和地产则体现着相应的生产关系。由 于物质形态的房屋与土地总是紧密相连的，房屋建筑与建筑地块总是连在一起，表现为一种 有机整体。因此，在经济形态上，房地产的经济内容和运动过程也具有内在的整体性，房产 和地产两个概念常合称房地产。 房地产具有自然和经济两方面的特性。房地产的自然特性主要包括三个方面： （1）房地产