1我国房地产投资信托基金问题研究.pdfVIP

我国房地产投资信托基金问题研究 了具体的政策建议，无论是组织模式的选择，业务范围和对象的选择，投资策略和 分红策略的选择，立法模式和监管机制的选择，力求找到一个目前在中国最佳的政 策方案。 1．4研究方法 论文在研究我国房地产投资信托基金的发展方向上，以规范分析的方法明确了 设立房地产投资信托基金的发展目标，带有一定的主观价值判断。在研究我国房地 产市场融资体系的现有的组织格局及其运作效率问题上，基于真实市场数据的基 础，对实际情况加以了阐述，以此提出改进措施，其间大量运用的是实证的分析方 法。论文之所以选择我国房地产市场发展进程中存在的一个现实问题来做研究，目 的是以中国为立足点，力求解决中国的问题，而不是孤立的就事论事。西方发达国 家的房地产信托基金具有上百年的历史，积累了相当丰富的经验和理论很多方面值 得中国学习和借鉴。论文在分析我国房地产融资的现实问题时，注意了与西方发达 国家的比较，希望通过介绍国外先进市场理论和经验模式的方式，找到我国市场发 展中的现实差距，寻求进一步完善的途径和方式。 1．5新意观点 本文从国外房地产投资信托基金的理论和实践经验着手，总结了中国十几年来 房地产业发展过程中的经验和教训，同时，分析房地产信托计划的发展和问题，从 拓宽我国房地产融资和投资方式着眼，探讨构建切实可行的房地产投资信托基金。 目前，我国房地产投资信托基金尚在酝酿起步阶段，研究这一问题有前沿性。在研 究我国发展房地产投资信托基金的路径选择时，密切结合中国国情，对组织结构， 运作模式，业务范围，投资策略等对策建议都有自己的看法。 房地产投资信托基金运作的成功与否，除了自身因素外，还有赖于外部环境的 完善和监管机制的健全。本文对外部环境的分析和监管机制的建设，比较具体和全 面，在一定程度上充实了这方面的研究。 我国房地产投资信托基金问题研究 2．房地产投资信托基金理论综述 房地产投资信托基金的基本理念，起源于19世纪中叶在美国马塞诸塞州波士顿 市设立的商业信托。由于产业革命所创造的财富，导致了对房地产投资机会的需求。 而在当时，该州法律的要求是：除非房地产是其整体商业的一部分，否则禁止公司 拥有房地产。这就使公司无法作为一种独自投资和交易房地产的工具。针对这一法 律规定所设计的马塞诸塞信托，是第一种被允许投资房地产的合法实体，这一实体 拥有与公司同样的权利：股权可以转让，有限责任及其专业人员集中管理。同时， 还享有税收优惠。这就是目前房地产投资信托基金的前身。1935年美国最高法院取 消了其税收优惠条款，将商业信托视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停 滞。但是这之后，随着投资信托法规不断健全，加上经济发展态势良好，美国投资 信托的发展又日益茁壮起来。1960年，美国通过了相关法律，规定满足了一定条件 的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的《房地产投资信托 法》。此后，房地产投资信托基金在美国不断发展起来。 2．1 房地产投资信托基金的概念和特征 2．1．1房地产投资信托基金的概念 Estate 房地产投资信托基金(Real Investment Trusts，REITs)是一种以发 行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经 营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它是标准化可流 通的金融产品，能在证券交易所上市流通。REITs一般从上市公司或非上市公司收 购房地产资产包，且严格限制出售，较大部分收益是房地产租金收入，房地产抵押 利息和出售房地产的收益。其收益分配给股东或投资者。它通过组合投资和专家理 财实现了大众化投资，满足了中小投资者对小额投资的需求，并在一定条件下可以 免交企业所得税。同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获 取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力， 因此它是一种证券化的产业投资基金。 以美国为例，目前PElTs的设立必须满足以下条件： ●股份必须完全可转让： ●至少有100个股东； ·在税收年度的下半年，最大的5个股东(或持有人)不可拥有50％以上的股份； ●将不低于90％的利润作为红利分配给股东； ●至少75％的投资在房地产业： ●至少75％的毛利来自房地产租金或房地产贷款的利息收益； ●所持有的下属子公司的应征税