重庆市房地产市场研究分析报告.ppt

谢谢 60-80平米、7000-9000元/平米、40-70万的两房和三房是需求主力 3、分产品市场分析 3.1普通住宅 整体市场火爆，价格不断上涨使得高端高层项目增多，成交量得以大幅上涨，但均价同比基本持平 备注：高端高层为套内单价在1万/平方米以上且总价在100万以上的高层住宅。 3、分产品市场分析 3.2 高端高层 拥有江景、地段核心卖点的江北区、渝中区和南岸区是需求的主要区域，寰宇天下和久玺台是江北区和南岸区均价和销量的保证 2012年-2013年上半年重庆主城各区域高端高层物业成交套内均价对比图（元/㎡） 3、分产品市场分析 3.2 高端高层 100-160平米、10000-14000元/平米、100-140万的产品表现相对较好 3、分产品市场分析 3.2 高端高层 洋房市场持续改善，量价涨幅明显 3、分产品市场分析 3.3 花园洋房 100-130平米、7000-12000元/平米、70-140万的产品表现较好。 花园洋房 3、分产品市场分析 3.3 花园洋房 需求基本持平，价格小幅上涨，具有优势资源的别墅成市场主流 3、分产品市场分析 3.4 别墅 区域比重前三名之和超过60%，市场集中度依然较高；北部新区和南岸区是别墅供需的主要区域 3、分产品市场分析 3.4 别墅 面积以满足别墅居住功能为宜、总价得到控制的经济型别墅和占据优势资源的别墅表现较好 3、分产品市场分析 3.4 别墅 同比量价齐升，城市经济的发展、消费能力的提升为商业的发展提供了强劲的需求 3、分产品市场分析 3.5 商业 未来住宅用地供应极为有限，区域住宅市场逐渐萎缩 市场特征 　 解放牌是重庆市中心商务、商贸区，住宅物业供应较少，且多为商住/公寓混合型产品，区内商业、办公用房供应偏多 上半城板块是过去几年渝中区住宅物业主要供应区域，集中在大坪长江路一线，产品多为中高档混合住宅 下半城板块是新兴居住区域，目前多为综合体项目，未来发展前景看好 4、分区域市场分析 4.1 渝中板块 03年上半年，渝中区最新成交均价为9957元/㎡。 渝中区2012年价格波动幅度较大，整体呈下滑趋势。主要是因为渝中区为传统的商务核心区，写字楼产品的成交对区域市场均价影响一直较为明显。2012部分在售写字楼项目由于销售受阻，对价格均做出2000-3000元/㎡下调。另外，下半年，区域高价位项目如龙湖时代天街、重庆天地在下半年供应量明显减弱，因此，在写字楼及高价位产品销售的影响下，区域价格下滑明显 2012年成交量为整个重庆市的7%.。区内土地资源稀缺，拆迁成本很高，总体开发成本偏高，同时高价格住宅产品购买群体数量有限，市场风险性较高，不适合普通住宅开发模式； 4、分区域市场分析 4.1 渝中板块 未来开发将呈现区府-双山板块和新山村板块并行发展的格局 市场特征 　 区府-双山板块是目前大渡口区热 点开发区域，近年出让住宅用地规 模普遍较大，市场竞争以大盘开发 为主 近年新山村板块发展迅速，经过近 几年旧城改造，目前板块基础设 施，交通配套已经完善，成为住宅 开发的重要版块 除上述板块外，区域内其它片区项 目开发分散； 4、分区域市场分析 4.2 大渡口区板块 大渡口2013年上半年成交均价为6517元/㎡ 大渡口区目前在售项目较少，集中于双山片区，且在售项目产品同质化较为严重，各项目销售价差并不明显，因此区域价格相对稳定。2012下半年区域价格出现上扬，主要是受晋愉融府、中交丽景项目高价位洋房产品入市的影响，晋愉融府及中交丽景洋房套内面积销售价格均超过为11000元/㎡，推动了区域价格的上涨。 2012年成交量为整个重庆市的4%.大渡口区是重庆老工业基地，区内以钢铁行业人员，中小企业管理者及企业主位购房群体； 4、分区域市场分析 4.2 大渡口区板块 市场特征 　 江北区是重庆商务、商贸居住区， 住宅物业发展相对成熟，多为中高 档项目，随沿江景观的改善，高 层，高档住宅项目成为近年开发热 点产品 观音桥、五里店是近年供应的主要 片区，多为中高档产品；随可开发 地块的减少，石马河片区有望成为 新的开发热点片区 近年区域内品牌开发商有龙湖地 产、招商地产、国美地产等，项目 竞争已经开始转向品牌竞争 4、分区域市场分析 4.3 江北区板块 2013年上半年江北区的均价为8003元/㎡。 江北区目前在售项目主要以高层住宅产品为主，别墅及洋房产品偏少，且整体成交量主要集中在区域大盘手中，如保利江上明珠、首创鸿恩国际、华润中央公园、东原D7及紫御江山等项目。区域大盘的销售价格直接影响区域市场均价的走势。区域价格出现阶段性上扬主要是受寰宇天下、紫御江山项目供应的影响较为明显，该类项目