重庆重庆房地产市场简析暨新界购物中心可行性研究报告.ppt

五、项目财务分析 2、财务评价 方案二： （1）利税分析 1）利润总额：利润总额=项目总销售收入-总成本费用-经营税金及附加-土地增值税=8146.546万元 2）所得税：所得税=利润总额×25%=2036.636万元 3）税后利润：税后利润=利润总额-所得税=6109.909万元 4）法定盈余公积金：按有关规定，从税后利润中提取法定盈余公积金提取比例为10%，提取额为610.991万元。 五、项目财务分析 2、财务评价 方案二： （2）现金流量分析 详见附表《投资现金流量表》。经计算，所得税后财务内部收益率为9.89%，净现值（ic=5.38%）为2709.650万元，投资回收期为2.965年。 五、项目财务分析 3、偿债能力分析 （1）偿债备付率 偿债备付率是表示项目偿债能力的指标。 偿债备付率=净经营收益/年还本付息额 方案一： 偿债备付率=（17922.373+6672.223）/(10480+5160)=1.57 方案二： 偿债备付率=(17327.483+6418.866)/(10512+6192)=1.42 一般情况下，该指标值越大，表明公司的偿债能力越强，负债经营的财务风险就小。经计算得出，方案一的利息偿还能力要优于方案二。 数据来源于附表《借款还本付息表》、《投资现金流量表》 一、市场调查，需求分析 （1）商业 分析问卷调查发现，有52%的被调查者有投资商铺的意向，其中21%表示在一年内打算投资商铺，23%表示三年内有投资商铺的打算，8%表示五年内有投资商铺的打算。 根据调查结果显示，商铺需求面积集中在50m2以下，37%的被调查者期望30m2以下的商铺，42%的被调查者期望30m2—50m2的商铺，需求面积50m2以上的占21%。 通过调查可接受的商铺最高单价，结果显示，可接受销售单价在20000元/m2以下。 一、市场调查，需求分析 2.3 项目需求分析 （2）住宅 根据调查结果显示，被调查者中，两到三口之家占大多数，其次是单身汉，最后是四到六口之家。界石住宅市场存在三种类型的物业，安置房、公租房、商品房。 根据调查结果显示，期望的住宅面积选择70m2—130m2的被调查者占多数，其中选择70m2—90m2的最多。期望的户型，被调查者中，选择三室两厅的最多，其次是两室两厅。 一、市场调查，需求分析 （2）住宅 被调查者中，89%买房目的为自住，11%为投资，自住房的需求较大。 根据调查结果显示，消费者可承受的住宅最高单价集中在6000元/m2以下，最高总价集中在60万元以下。 根据调查结果显示，购买住宅时，消费者最看重价格，其次是居住环境、位置、户型。 一、市场调查，需求分析 2.3 项目SWOT分析 STRENTH（项目优势） 交通优势 区位优势 WEAKNESS（项目劣势） 工业园区污染辐射 保障房拉低品质 购买习惯影响销售 OPPORTUNITY（项目机会） 区域发展潜力大 传统商业亟需升级 THREATS（项目威胁） 首套房贷基准利率上浮 安置房分流客户 竞争楼盘威胁 消费者对界石未来发展信心不足 一、市场调查，需求分析 2.3 项目需求分析 （1）目标客户定位 当地产业园区中高层白领 此类消费群体收入稳定，文化水平较高，有一定的生活质量要求，注重消费场所的环境及交通便利性，餐饮、娱乐、购物消费的比例较大，需要一个好的投资环境。 一、市场调查，需求分析 2.3 项目需求分析 个体户、私企老板及公务员 此类消费群体有较强的经济能力及支配权，餐饮、娱乐、购物消费的比例较大，消费以中高档为主,注重消费环境及服务，注重商品的品牌，追求更高层次的文化、娱乐、享受。 一、市场调查，需求分析 2.3 项目需求分析 （2）产品定位 一个购物中心 地下超市 1层珠宝鞋帽 2层流行服饰 3层大型餐饮 一、市场调查，需求分析 （2）产品定位 三栋住宅 地下一层车库 1层裙楼商业：每间建面30—50m2 建面77m2两室两厅 2—18层住宅 建面132m2三室两厅 建面83m2两室两厅（主力户型） 一、市场调查，需求分析 2.3 项目需求分析 （3）价格定位 目标客户预期价格 通过市场调查，大致得出目标客户群体对商业铺面的理想价格为20000元/m2以下，对住宅的理想价格是6000元/m2以下，预期价格和家庭收入存在一定相关性。 一、市场调查，需求分析 （3）价格定位 制定客户认同的价格 根据目标市场的需求预测、目标客户的